上海房產買賣律師分析借名買房的產權糾紛

　   近幾年來，許多人因為實行限購，享受特別購房優惠，隱瞞真實房產信息等原因，紛紛打起了借名買房的主意，也由此引發各種糾紛。

　　案件情況

　　2013，來自涼山州的李某想要買房，卻因資金不足，工作緊張，辦理手續麻煩等原因，想要買房。不方便買房子在邛崍，于是找朋友白某的朋友，希望能借白某名義買房，在與白某協商后，張某應許付給白某一定辛勞的費用，白某也欣然同意。借名買房這件事剛敲定，李某就向房地產開發商支付了購房定金。返回涼山州后，李某第一時間將該房屋首次支付的10多萬元通過銀行轉賬方式轉給了文某。接到李某轉款后，文某和白某迅速向開發商支付了首期款，并以白某的名義辦理了抵押貸款。抵押貸款辦理完手續后，李某立即將每月購買住房抵押貸款的委托扣款賬戶由白某變更為自己。自還貸開始，直到發生糾紛，李某一直在支付房屋每月的銀行抵押貸款。

　　2014年3月28日，在文某的見證下，李某與白某簽訂了一份協議，協議中明確約定，李某借白某購買房屋，房屋屬于李某。
 

　　2020年年底，李某打算將這套房子過戶到自己名下，于是找到白某，希望她能幫助自己過戶。和白某一樣，因為自己工作忙，沒有合作。其后，李某多次找白某配合過戶被拒。

　　2020年6月，白某在房屋所有權認定上的糾紛中，一紙訴狀將白某告到了成都市法院，要求法院確認房屋所有權歸自己，并要求白某履行房屋過戶義務。

　　協議結果?

　　本案審理期間，李某、白某及第三方文某對借名買房一事無異議。法庭審理認為，盡管房屋登記在被告白某名下，但原告以被告的名義購買房屋，原告支付了首期付款并償還了貸款，且實際使用時，房屋的所有權應屬于原告。而白某卻認為自己為了買房子付出了很大的代價，而且這套房子的市值已經漲了，自己應該得到應有的報酬。審判長抓住雙方爭議的焦點，積極調解雙方的矛盾，最終促成雙方自愿簽署協議。該協議主要內容是：李某自愿賠償白某1.2萬元；案件涉房屋在可辦理不動產權證轉移登記條件的前提下，在可辦理不動產權證轉移登記條件的前提下，李某自愿放棄該房產。

                                              

　　上海房產買賣律師解釋

　　本案件中，李某與白某簽訂了“借名買房”協議，則該協議的效力成為判斷該“借名買房”行為是否合法的重要條件。

　　“借名買房”案件中，“借名者購買意向”是判斷“借名買房”是否有效的首要因素。

　　在《民法通則》正式實施后，當借名買房行為發生時未違反限購政策，因買受者并非為規避限購政策而借入，后續限購政策調整不會影響其基于借名買房人的意愿。而當事人的借名買房，往往是為了規避房貸、稅收、限購等法律政策的規避，以及借入他人的資格而獲得一定程度的購房優惠，則是為了逃避貸款、納稅、限購等。
 

　　除借名購房協議不能有效外，還存在以下兩個風險：

　　1."借名購買住房"可能導致委托人(出借人)轉售房產造成財產損失。因為“借名買房”的房子登記在代持人(被借出名人)名下，所以當代持人對外出售房屋和辦理過戶手續時，如果購房者不知道“借名買房”的情況，那么購房者就屬于善意取得該房屋。在這個時候，業主想要收回房子是不可能的，只能根據《房產代持協議》要求代持人退還售房款。銷售款項被代持人盜用，那么實際業主的損失就會很大。

　　2."借名購買住房"可能會由于代持人的債務而由法院執行。在最高法院(2020)第328號《最高法院民事裁定書》中，徐某欣和曾某的案件就屬于這種情況。徐的房子因曾某的債務而被法院查封，最后二人也只好向法院上訴。

　　怎樣取證

　　如有爭議，應怎樣取證？財產權利行為并非單獨行為，其需要依據原因行為而定，因此，在借名買房發生權屬糾紛時，物權證明只是一種物權證明，重要的是原因行為證明，如房屋付款、房屋占有使用等，綜合認定銀行貸款償還因素等。物權證明并不能完全證明物權，而有相反證據則可以推翻。

　　小結

　　“借名買房”是在特定的房地產政策下催生的一種交易方式，法院在認定借名購房合同的效力時，對于認定合同無效，應持謹慎態度，盡量保持交易的穩定性，尊重當事人自由意思表示，在確認房屋所有權時，應全面全面地履行購房合同，借名買房主觀意圖，準確確權，要維護好住房交易秩序，同時也要打擊房地產市場中惡意炒房者。
 

　　與此同時，為避免不必要的風險，大家在買房時不能貪圖便宜，應親自辦理房屋購房手續，不冒用他的名字。上海房產買賣律師