案情簡介
2020年5月，柳某和柴某簽訂了商品房轉讓合同，以合同價格出售房屋，以合同價格出售房屋。在其他約定中，如房屋面積、付款方式等，“雙方都知道這所房子已被查封，扣押事件柴某自行處置，購房定金由中介方保管”。簽約后，柳某付了2萬元定金。而柳某也沒有在規定的時間內支付首筆款項，因為柴某沒有在約定的時間內辦理房屋的查封。之后柴某將案件中的房屋單獨出售給他人。楊某遂起訴要求解除與柴某簽訂的商品房轉讓合同并賠償損失。
爭議焦點
本案中，明知房屋已被查封而簽訂的房屋買賣合同是否有效，
主要有兩種觀點：
第一種觀點認為，房屋所有權人在對房屋采取查封措施后，擅自簽訂房屋買賣合同，違反《城市房地產管理法》第三十八條關于房地產不能轉讓的強制性規定，合同無效。
第二種觀點認為，當事人屬于完全民事行為能力人，對房屋被查封亦為明知，所簽合同系雙方真實意思表示，《民法通則》第215條規定，在雙方當事人之間訂立設立、變更的法律，除法律另有規定或合同另有約定外，轉讓和消滅不動產物權的合同自合同成立之日起生效，未進行登記的，對合同無影響。由此，本合同自合同成立之日起生效，并在解除或撤銷扣押后，仍可辦理不動產權變更手續。
上海房產買賣律師分析
1.《城市房地產管理法》第三十八條關于房地產不能轉讓的規定屬于管理性規定，非效力規定。根據原《中華人民共和 國合同法》中《最高人民法院解釋(二)》第十四條的規定，原合同法第五十二(五)條規定，“強制性條款”系指效力性強制性規定。
對有效性強制性條款進行區分的準則，通常可以理解為：如果違反這一條款，就會導致合同無效或無效，規定具有強制性的效力；法律法規雖然未規定違反該條款會導致合同無效或無效，但是，如果違反這一條款，合同繼續有效將對國家和社會公共利益造成損害，還應屬效力條款；法律法規雖未規定違約會導致合同無效或無效，但是，違反這一規定如果合同持續有效，并不會對國家和社會公共利益造成損害，而只是一種管理性質，禁入條例一方當事人就被司法扣押的房屋簽訂了買賣協議，有可能避免物權變動的后果，但合同的效力只涉及當事人的利益。因此，城市房地產管理法第三十八條的規定屬于無效強制條款。
2.違反《城市房地產管理法》第三十八條的規定不能否定合同的效力。按照物權行為與債權行為的區別原則，住房買賣合同的實現需要訂立買賣合同的債權行為和房屋所有權變動的物權行為，《城市房地產管理法》第三十八條關于禁止轉讓房地產的強制性規定，只是房屋登記機關從行政角度不予登記，禁止物權變動行為，而非限制債權，即否定合同效力，在解除扣押或撤銷扣押后，各方仍可辦理不動產權變更手續。
3.一方對案件所涉房屋處于被法院查封狀態是明知故犯，不存在意思表示不真實的情況。在柳某和柴某簽訂的商品房轉讓合同中，還有一項約定：“雙方都知道房屋已被查封，扣押物品柴某自行處置，購房定金由中介方保管”，可見，雙方明知案件所涉房屋處于被法院查封狀態，沒有故意隱瞞扣押房屋的情況，也不存在欺詐、脅迫等情形，本協議訂立之房屋轉讓合同，系雙方真實意思表示。本合同自《民法通則》成立之日起生效，根據《物權法》第十五條。上海房產買賣律師
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