實際中，近幾年來農村宅基地房屋買賣案例不少，如何認定農村宅基地買賣合同的效力？接下來上海房屋買賣合同律師為您解答。
按照購買主體的不同，農村宅基地房屋買賣可以分為以下兩種情況：
一、是本集體經濟組織的成員購買住房；
二、是非本會成員購買住房。一般認為前者是有效的，但對后者而言，房屋買賣合同的效力通常被認為是無效的。
法律依據
第一、根據民法第240條，物權法規定，所有人對自己的不動產或動產，依法有權占有、使用、收益和處分。但依據
《民法典》第一百五十三條：因違反法律而強制執行的合同，無效。“一戶一宅”是村民在宅基地上為居住而自建的房屋，《土地管理法》第六十二條規定：村民一戶只能擁有一處宅基地。
農戶以申請和批準為主要途徑取得宅基地使用權，由于有關法律、法規未對宅基地使用權和宅基地房屋所有權登記證作出明確規定。實務上，有大量的宅基地和房屋沒有進行權屬登記，而村民對宅基地使用權和宅基地的所有權的享有不以登記為生效要件。
第二、雙方簽訂的房屋出售協議雖然屬于自愿行為，但是，按照“地隨房走”的原則，農村房屋買賣必須涉及宅基地轉讓。依據第333條，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。
按照《土地管理法》的有關規定，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員所享有的權利，與所有權人的具體身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。并在第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要中，就農村房屋買賣問題作了規定：農民將宅基地上的房屋賣給本集體經濟組織之外的個人，該房屋買賣合同被認定為無效。
買賣雙方簽訂的房屋買賣協議中標的物不僅是房屋，還包括相應的宅基地使用權，該房屋買賣合同與正常的商品房買賣合同不同，而另一方不是該集體組織的村民，不具有購買權。把在村集體所有的土地上建造的房屋賣給本村村民以外的人，雙方簽訂的房屋買賣協議違反了我國《土地管理法》的強制性規定，應當認定為無效。
第三，按照國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理，禁止炒地的通知》第二條：農村地區的住房不得銷售給城市居民，不允許城市居民在農民集體土地上蓋住宅，有關部門不得對建設和購買的房屋進行非法的土地使用和房地產證書。這條法規還明確規定，農村住宅不得向城鎮居民買賣，即不得將房屋賣給非本集體經濟組織人員。上海房屋買賣合同律師