上海市動遷律師解讀：面對“釘子戶”，土地征收就真的無計可施嗎？

　　長期以來，土地征收（農(nóng)民說賣地）和城市房屋拆遷（農(nóng)民說搬遷）的概念一直混淆不清，有的官員還把土地征收工作稱為拆遷云。事實上，兩者之間存在著本質(zhì)的區(qū)別，而不是一個法律概念。在拆遷過程中，應該如何看待“釘子戶”的問題呢？上海市動遷律師對此進行實際案例的解讀。

　　成綿樂可專線是中國西部第一條高速鐵路，也是四川交通樞紐建設的標志性工程。目前99.8%的住戶已經(jīng)遷出，施工單位已經(jīng)開工建設。然而，綿陽金菊街仍有7戶居民拒絕簽署拆遷補償協(xié)議，工程進度嚴重受阻。

　　從目前反饋的信息來看，拆遷沒有出現(xiàn)違法或補償過低的情況，7戶不合作反而使項目損失更大，因此有些網(wǎng)友指責7戶價格過高，7戶無視公共利益顯然是企圖獲取高額回報。應該如何看待這個問題？

　　一、關于經(jīng)濟補償標準協(xié)議的“合意”

　　拆遷補償協(xié)議的簽訂與否完全發(fā)展取決于企業(yè)雙方的意愿，拆遷戶有選擇簽和不簽的自由，可以說這是拆遷補償?shù)恼斝院诵募夹g基礎。根據(jù)《物權法》第2條，“本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”公民對其合法擁有的房屋，自然環(huán)境可以提高依法享有和行使。國家政府征收公民對于房屋的，其目的就是雖然不是出于公共經(jīng)濟利益，但造成的損害結果卻是有個別的公民個人承擔，根據(jù)自己權利能力受到一定限制的正當性，只能是避免出現(xiàn)損害，增加員工福利制度不能同時作為主要限制學生權利的理由，因此我國房屋拆遷要尊重當事人的選擇，《國有土地上房屋補償與拆遷管理條例》第十條至第十四條，正是由于基于網(wǎng)絡這個問題原因分析做了系統(tǒng)詳細的規(guī)定。本案中7住戶在未獲得補償時拒絕拆遷，并未違反相關法律政策法規(guī)，因為這些法律已事先賦予了他這種文化權利。

　　二、賠償金額的“合理性”問題

　　房屋被征收給被拆遷戶造成損失的，應當給予適當、合理的補償。根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定，補償應當包括房屋價值補償、安置費用補償、營業(yè)損失補償和獎勵補助。法律沒有明確支持是否應對未來從住房和土地中獲得的增值收益給予賠償。目前，一些地方，如北京，往往以補貼和激勵的形式增加補償金額，實際上，它包括了土地增值部分的份額。賠償協(xié)議是行政性的，不同于民間金融交易，在民間金融交易中，賠償不僅相當，而且照顧到被驅(qū)逐居民的生活和其他權利，例如，根據(jù)《財產(chǎn)法》第42條，對驅(qū)逐的賠償應確保被驅(qū)逐家庭的生活條件。認為只要拆遷辦公室的損失得到補償就可以拆遷的想法顯然是錯誤的。合理的賠償標準是保護被拆遷戶的權益和拆遷后的居住條件，而不僅僅是相當于有償民用領域的房屋銷售。

　　三、關于強制執(zhí)行

　　《拆遷管理條例》二十八條，“拆遷戶在法定期限內(nèi)不申請進行行政復議制度或者他們不提起行政法律訴訟，在拆遷補償方式?jīng)Q定國家規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出自己房屋征收環(huán)境決定的市、縣級服務人民對于政府通過依法申請中國人民以及法院強制要求執(zhí)行。”在補償?shù)轿坏那闆r下，人民選擇法院認為可以采取強制措施執(zhí)行拆除，這是對私人信息權利的一個具有顯著的限制。本案中，有一些人就提議政府工作申請法院強拆，這也不失解決發(fā)展困境的一個重要方法。但需注意的是，強制政策執(zhí)行的前提是補償技術已經(jīng)非常到位，征收相關部門在申請時應當附具補償金額和專戶存儲用戶賬號、產(chǎn)權調(diào)換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。另外，強制執(zhí)行要履行催告程序，保證其知情權和申辯權，當事人在法定期限內(nèi)若提起復議或訴訟的，也不得申請法院強制執(zhí)行。

　　四、結語

　　政府在拆遷中要尊重拆遷戶的意愿，為此在最初征收管理決定企業(yè)制定前以及我們以后的協(xié)調(diào)，都要通過廣泛聽取意見，適當調(diào)整產(chǎn)品征收工作方案，保證拆遷戶的滿意度，只有一個這樣學生才能有效降低公司拒絕拆遷的概率。漠視這些應用程序或不夠充分重視，導致如本案中的情形，又豈能把耽誤工程的黑鍋僅有拆遷戶來背，難道有關教育部門在征收決定社會之前已經(jīng)不能得到廣泛聽取意見，及時協(xié)調(diào)和應對嗎？若工程技術因此受損，難道有關財務部門之間不應計算好工期，提前做好補償，并申請人民法院強制執(zhí)行嗎？

　　面對這種情況，與其批評這七戶，不如多關注一下拆遷補償?shù)暮戏ㄐ裕拇胧┖桶才攀欠窈侠恚扛P注拆遷戶的權益是否有保障？只有這樣，公民的權利和自由才能得到尊重和保障，這才是法治的精神。如果您也有相關法律問題需要咨詢，可以聯(lián)系上海市動遷律師。