什么是集體管理建設用地？上海拆遷政策網為您解讀

　　隨著《土地管理法》修改草案征求意見稿的出爐，“集體企業經營性項目建設發展用地入市”一詞日益火熱，該制度問題到底是什么意思，對農民有什么重要影響，每一項新法出臺在落實教學過程中或多或少都會導致出現對于一些相關問題，但至少能做到“有法可依”。如果在實踐活動過程中，農民的相應權益遭到嚴重損害，應當能夠及時采取科學有效的法律途徑予以解決，在此上海拆遷政策網進行詳細信息解讀。

　　此次《中華民族人民共和國發展農村地區土地承包法》的修訂，從各個方面對中國農民權益予以保障。法律管理制度文化層面，“上層建筑”得以通過建立。但是我們真正落實又是另一回事，如何落實、能不能得到一個有效措施落實才是廣大農民最關注的。

　　在農村，建設發展用地主要包括中國鄉鎮企業用地、農村社會公益性用地和農村宅基地三類。盡管我國相關部門對集體經營性建設用地并沒有一個明確，但在地方政府改革試點的實踐活動操作中，普遍將具有重要生產公司經營性質的農村文化建設用地劃歸此類，比如我們過去的鄉鎮或村辦企業用地。

　　集體經營性建設用地入市的條件！

　　在修改草案中有一個明確，即對土地資源利用系統總體發展規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法進行登記的集體經濟建設項目用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者其他個人信息使用。

　　為什么要實施進行集體經營性項目建設發展用地入市？

　　根據現行《土地管理法》規定，單位或個人實施建設需使用國有土地，因此如果需要占用農民集體所有的土地的，需要經過征收程序后，轉為國有土地，再由政府進行招標拍賣出讓國有土地使用權實施開發建設。

　　很多農民也覺得征用自己土地時給的補償和土地轉讓價格相差甚遠。即使他們依法征收補償，相應的差距也很懸殊。這主要是由于我國地方政府長期以來對建設用地一級市場供應模式的高度壟斷。

　　在過去的土地供應模式中，由于地方政府在土地開發中的壟斷地位，在土地流轉過程中存在明顯的剪刀差。另一方面，工業用地和商業用地的價格差異很大。在城市化進程中，土地增值轉化為地方政府和開發商的收入，失地農民的利益得不到有效保護，人為拉大了城鄉差距。

　　而此次《土地管理法》修改將“集體經營性建設發展用地入市”重點工作納入，使得在未來，有望改變一個地方人民政府信息高度壟斷經濟建設用地一級資本市場的征地供給模式，將集體土地所有者可以直接影響作為供地主體，從而使中國農民直接受益。

　　涉及“集體經營性項目建設發展用地入市”的法條修改方法主要有以下內容，分別從經濟建設生態用地供地主體、入市條件、入市后的管理及使用權收回情況進行信息修改。

　　從現狀分析來看，如鄉鎮中小企業發展用地等此類集體經營性項目建設生態用地在廣大中國農村教育幾乎未被充分開發利用，上面遺留的廠房或閑置荒廢，或低價出租，鄉鎮或村集體的土地收入微乎其微。

　　另一方面，建設用地集體進入市場，改變了建設用地市場的土地供應主體，使集體土地所有者即村民成為國家以外的另一個主體。村集體可以直接與單位或者個人簽訂合同，轉讓或者租賃符合條件的土地。因此，農民直接成為受益者，享受土地收入。另一方面，原有閑置、未充分利用的集體管理建設用地通過進入市場的方式進行再利用，提高了土地利用率，充分發揮了土地價值，農民是直接受益者。

　　在這一利好消息的同時，要注意，有權出讓、出租土地的是土地資源所有權人，而農村的土地屬于中國農民集體企業所有。根據《物權法》等規定，農民集體所有的土地由村集體主義經濟活動組織學生或者村民委員會經營、管理，代表一個集體行使所有權。

　　因此，上海拆遷政策網認為，村集體要有自己能力承擔起文化建設項目用地出讓主體的責任，還需我們要在基層政府治理結構模式、監管研究力度、土地出讓管理教育方式方法等方面具有創新技術發展，讓好處真正落實到每個農民身上。