上海律師為您講解土地房屋增值稅的最新規定

　　根據《財政部國家稅務總局關于全面推進營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)中關于銷售服務、無形資產和不動產的注釋規定，施工方提供房屋拆遷、土地平整等服務時，應作為“建筑勞務”收取增值稅。上海律師帶您了解一下具體的情況。

　　施工技術企業發展提供勞務所得，應計入應納稅所得額，按規定進行繳納社會企業所得稅。企業每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除方式以及可以允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。企業主要從事傳統建筑、安裝、裝配系統工程管理業務能力或者通過提供一些其他勞務等，持續工作時間已經超過12個月的，按照納稅年度內完工進度或者沒有完成的工作量確認收入的實現。

　　根據《中華民國個人所得稅法》及其實施細則的有關規定，以及跨省建筑安裝工人個人所得稅征收管理國家稅務總局(2015年第52號通知) ，工程人員工資個人所得稅由相應企業代扣代繳，并報項目所在地主管稅務機關國家稅務總局。

　　集體建設用地建設租賃住房開發模式中涉稅風險及應對，集體建設用地建設和租賃房屋稅收相關風險的增值稅結算。

　　集體經濟建設發展用地建設租賃住房土地增值稅清算系統可以通過選擇兩種方法不同的計算教學方式分別清算。其中存在一種是按照房屋類別（即普通標準住宅，非普通標準住宅，其他公司開發旅游產品）各自的銷售業務收入和各自的扣除項目分別進行分析土地增值稅的清算。

　　而另外就是一種教學方式是按照每種房屋類別的銷售業務收入占銷售人員收入總額的百分比例來確定以及各類的增值額，進而清算土地利用增值稅。從總體上第二種教育方式稅負更低，因此我國企業更愿意通過采用第二種生活方式來進行土增稅的清算。

　　但是，這兩種清算方式雖然是分開清算，但都能滿足土地分開清算和增稅的要求，不違反相關法律規定，但應注意稅務機關是否批準這種清算方式。稅務機關可能更傾向于增加土地稅收結算金額的方式。因此，項目在進行土地增值稅清算時，應注意及時與稅務機關溝通，征求他們對清算方式的同意，并主動提供有關清算的資料，以盡量減少與稅務機關發生糾紛的風險。

　　集體建設用地建設租賃房屋稅收籌劃，《財政部復函》和《關于免征聯合開發房地產產權轉讓契稅的國家稅務總局》(2004年第91號財政稅)明確規定，珠海市房地產公司擁有土地，由珠海南佳房地產開發有限公司提供建房資金。

　　珠海南佳物業公司已經收購了珠海物業公司的部分土地使用權，實現了土地使用權的轉讓。根據契稅暫行規定，珠海南佳房地產開發有限公司承擔土地使用權責任和契稅責任。因此，珠海南佳房地產開發公司應對其取得的85% 的土地使用權交易價格征稅。

　　但根據《財政部國家稅務總局關于繼續支持企事業單位改革重組有關契稅政策的通知》(財稅〔2018〕17號)規定，下列情形可免征契稅:

　　一是企業公司可以依照相關法律制度規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司發展投資管理主體相同的公司，對分立后公司承受原公司通過土地、房屋權屬，免征契稅；

　　兩個以上公司依照法律、合同合并為一個公司，原投資者仍然存在的，合并后的公司應當承擔原合并方的土地、房屋所有權，免征契稅

　　三是同一投資者內部企業之間的土地、房屋權屬轉讓，包括母公司與其全資子公司之間、同一公司的全資子公司之間、同一自然人與其個人獨資企業、一人有限責任公司之間的土地、房屋權屬轉讓，免征契稅；

　　第四，母公司以土地、房屋所有權向其全資子公司增資，作為轉讓，免征契稅

　　上海律師發現，經國務院政府批準通過實施進行債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司可以承受原企業的土地、房屋管理權屬，免征契稅。上述情況是財政稅[2018]第17號契稅規定。如果能夠靈活運用，就可以很好地為集體建設用地建設和租賃住房的發展模式準備契稅。