上海律師為您解答開發商破產購房者是否有權收回房屋

　　本案爭議的焦點是，購房者作為債權人取得房屋占有權，但不辦理房屋產權轉讓登記，作為債務人的開發商破產，購房者是否有權收回房屋？本案三級法院均認為，許未辦理涉案房屋所有權轉移登記，未取得房屋所有權證或房地產權屬證書。上海律師帶您了解一下具體的情況。

　　沒有生效法律文書，導致涉案房屋所有權由泰豐公司過戶至許名下，涉案房屋及其相應的土地使用權被法院查封。故徐主張對涉案房屋行使取回權，將涉案房屋排除在泰豐公司財產之外的訴訟請求不予支持。具體原因如下:

　　首先，徐飛燕依據無效的《商品房銷售合同》主張行使取回權沒有法律依據。當臺豐和徐飛燕簽訂商品房買賣合同時，所涉房屋的預售許可證已經到期。此后，泰豐集團沒有申請延長商品房預售許可證期限，也沒有辦理竣工驗收手續，批準出售。

　　根據《商品房銷售合同解釋》第2條，徐飛燕與泰豐公司簽訂的《商品房銷售合同》應視為無效。因此，徐飛燕對無效合同的房屋索賠案件行使追償權并無法律依據。

　　涉案房屋不屬于《企業破產案件處理規定》第七十一條第六項規定的“尚未辦理產權證或產權過戶手續但已交付給買受人的財產”。因涉案房屋所在的中國企業家大廈尚未竣工驗收，泰豐公司尚未取得涉案房屋的權屬證書。

　　徐與泰豐公司簽訂的商品房買賣合同應認定無效，故本案涉案房屋不符合出賣人已取得法定處分權、雙方簽訂的買賣合同有效的規定，不屬于《企業破產案件處理規定》第七十一條第六項規定的情形。

　　《企業進行破產風險案件相關規定》第71條第6項與《破產法司法人員解釋（二）》第2條存在問題明顯抵觸，故不應適用《企業通過破產案件管理規定》第71條第6項的規定。因此，即使徐飛燕與泰豐公司員工簽訂的《商品房買賣雙方合同》有效，徐飛燕對涉案房屋價值主張國家行使取回權的訴訟服務請求也不能沒有成立。

　　徐飛燕沒有行使收回權的條件。即使《商品房買賣合同》有效，由于該房屋所在房屋的相應土地使用權已被沒收，太豐公司尚未取得該房屋的所有權證明，在沒有取得法律上完整無缺的處分權的情況下，該房屋仍沒有辦理產權轉讓登記的條件。

　　徐飛燕至今未能辦理有關房屋轉讓登記及取得房屋業權證明書，亦未有有效的法律文書導致 Taifeng 公司轉讓房屋業權至徐飛燕名下，因此徐飛燕未能行使取回條件的權利。

　　筆者對三級法院的判決結論及理由的意見如下:法院認為，許對涉案房屋不享有所有權，但在鑒定過程中對涉案合同的效力判斷不當；法院僅以許不享有涉案房屋所有權為由，認定許不能行使取回權，證據不足。具體分析如下:

　　徐飛燕不擁有該房屋的所有權，但她與泰豐公司之間的買賣合同有效

　　《城市房地產管理法》第四十五條第一款規定的商品房預售許可，《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條規定的商品房預售許可，都是出于行政目的，旨在保障開發商具有相應的開發建設資質，管理商品房預售市場秩序。此類條款不屬于《合同法解釋(二)》第十四條的強制性規定，會影響合同的效力。開發商與購房者簽訂的商品房預售合同違反此類規定的，依據《合同法》第五十二條第五項，不一定無效。

　　即使《商品房進行買賣雙方合同可以解釋》第2條規定“出賣人未取得中國商品房預售許可研究證明，與買受人簽訂的商品房預售管理合同，應當如何認定存在無效”，也不應將企業取得商品房預售許可證、但許可證過期失效的情形認定為“未取得商品房預售許可證明”進而導致認定勞動合同關系無效。

　　本案中，泰豐公司發展已經能夠取得相關涉案房屋的《商品房預售許可證》，即意味著其具備商品房預售的相應人員資質。

　　上海律師提醒大家，雖然該許可證在泰豐公司與徐飛燕簽訂《商品房買賣交易合同》時已經因過期而失效，但這不能充分證明泰豐公司的預售活動行為是不合法的，這與我們開發商之間沒有自己取得商品房預售許可證是不同社會性質的行為。因此，不應只是簡單直接適用《商品房買賣經濟合同內容解釋》第2條規定國家認定該買賣合同無效。