通過(guò)“以物抵債”方式取得的房屋是否能夠阻止執(zhí)行？看看上海資深房產(chǎn)律師如何說(shuō)的

　　在房屋過(guò)戶(hù)之前，買(mǎi)賣(mài)合同所產(chǎn)生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買(mǎi)受人對(duì)抗買(mǎi)賣(mài)合同之外的申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利不應(yīng)超出舊債的效力范圍。具體的相關(guān)內(nèi)容，請(qǐng)看上海資深房產(chǎn)律師的分析。

　　裁判要旨：對(duì)于“以物抵債”所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同既要考量所抵債務(wù)是否具有優(yōu)先屬性，更要考量該民事法律行為的真實(shí)意思表示。一般而言，房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為“以物抵債”實(shí)現(xiàn)方式，雙方的真實(shí)意思表示在于以房屋這一標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓作為舊債清償?shù)姆绞?，不同于?shí)質(zhì)意義上的房屋買(mǎi)賣(mài)。在房屋過(guò)戶(hù)之前，買(mǎi)賣(mài)合同所產(chǎn)生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買(mǎi)受人對(duì)抗買(mǎi)賣(mài)合同之外的申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利不應(yīng)超出舊債的效力范圍。因此，通過(guò)“以物抵債”方式取得的房屋期待權(quán)一般不能阻止執(zhí)行。

　　案例索引：《田蕙、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司貴陽(yáng)黔靈支行等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》【（2022）最高法民申104號(hào)】

　　爭(zhēng)議焦點(diǎn)：通過(guò)“以物抵債”方式取得的房屋是否能夠阻止執(zhí)行？

　　裁判意見(jiàn)

　　最高院認(rèn)為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，田蕙對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。理由如下：

　　一、原審認(rèn)定田蕙未支付購(gòu)房款并不缺乏證據(jù)證明。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條所保護(hù)的是無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)，其中條件之一是“已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”，且該條件的舉證責(zé)任由買(mǎi)受人承擔(dān)。本案田蕙主張是以房抵債，也就是購(gòu)房款中的100萬(wàn)元是用案外人胡軍對(duì)青豐公司享有的債權(quán)沖抵的方式支付。田蕙僅提交了青豐公司法定代表人李世敏向胡軍出具的《借條》以及余義選向青豐公司轉(zhuǎn)賬共計(jì)700萬(wàn)元的憑證，《借條》中載明的“轉(zhuǎn)賬950萬(wàn)元、現(xiàn)金350萬(wàn)元”與胡軍二審?fù)徶嘘愂龅摹?000萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬,300萬(wàn)元現(xiàn)金”相矛盾。胡軍于二審調(diào)查中陳述1300萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬是通過(guò)余義選轉(zhuǎn)賬,而余義選向青豐公司轉(zhuǎn)賬金額為700萬(wàn)元,這與《借條》所載950萬(wàn)元及胡軍本人陳述1000萬(wàn)元均不相符。因《借條》涉及案外人的權(quán)利義務(wù)，且存在上述疑點(diǎn)，故在田蕙未提供其他證據(jù)的情況下，原審未認(rèn)定田蕙支付了全部案涉房款有事實(shí)和法律依據(jù)。

　　二、通過(guò)“以物抵債”方式取得的房屋期待權(quán)一般不能阻止執(zhí)行。執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵實(shí)體問(wèn)題在于比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類(lèi)型權(quán)利的效力順位。普通買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得物權(quán)，其本質(zhì)上仍是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。對(duì)于“以物抵債”所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同既要考量所抵債務(wù)是否具有優(yōu)先屬性，更要考量該民事法律行為的真實(shí)意思表示。一般而言，房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為“以物抵債”實(shí)現(xiàn)方式，雙方的真實(shí)意思表示在于以房屋這一標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓作為舊債清償?shù)姆绞?，不同于?shí)質(zhì)意義上的房屋買(mǎi)賣(mài)。在房屋過(guò)戶(hù)之前，買(mǎi)賣(mài)合同所產(chǎn)生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買(mǎi)受人對(duì)抗買(mǎi)賣(mài)合同之外的申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利不應(yīng)超出舊債的效力范圍。本案即使案外人胡軍對(duì)青豐公司的債權(quán)真實(shí)存在，胡軍也認(rèn)可田蕙的主張，基于田蕙對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物即案涉房屋本質(zhì)上享有的債權(quán)和債的平等性,結(jié)合舊債即《借條》所產(chǎn)生債權(quán)為普通金錢(qián)之債的事實(shí)，在農(nóng)行黔靈支行對(duì)案涉房屋依法強(qiáng)制執(zhí)行的情況下，田蕙無(wú)權(quán)阻止強(qiáng)制執(zhí)行。至于《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》的效力及其與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的關(guān)系，因如上所述理由，其真實(shí)性不影響本案處理結(jié)果。

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