上海律師為您解答二手房買賣的稅費(fèi)和手續(xù)費(fèi)用詳解

　　二手房買賣是近年來備受關(guān)注的一項交易，由于其中涉及到的稅費(fèi)和手續(xù)較多，也讓許多買賣雙方感到不知所措。本文將從法律角度出發(fā)，詳細(xì)闡述二手房買賣中的稅費(fèi)和手續(xù)費(fèi)用問題。上海律師就來為您回答一下有關(guān)的問題。

　　一、稅費(fèi)問題

　　印花稅印花稅是二手房交易中最常見的一種稅費(fèi)，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，二手房交易需要繳納印花稅。根據(jù)上海市稅務(wù)局發(fā)布的《上海市房產(chǎn)交易印花稅計算規(guī)則》，二手房交易印花稅的計算方法如下：

　　對于非普通住宅（包括商業(yè)用房等），印花稅稅率為3%；

　　對于普通住宅，印花稅稅率為1、5%。需要注意的是，如果房屋賣方是個人，則其出售的房屋必須自購買之日起滿五年方可免征印花稅。如果房屋賣方是企業(yè)，則不享受免征印花稅政策。

　　個人所得稅個人所得稅是指個人從二手房買賣所得到的收入，需要繳納的稅費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》的規(guī)定，個人出售房屋獲得的收入可以享受以下兩種稅收優(yōu)惠政策：

　　對于自住房屋，出售后的收入在一定限額內(nèi)免征個人所得稅；

　　對于非自住房屋，出售后的收入可以按照20%的稅率征收個人所得稅。需要注意的是，個人所得稅的計算方式比較復(fù)雜，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行計算。

　　增值稅增值稅是指在二手房交易中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)向購房者收取的一種稅費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國增值稅法》的規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自有房產(chǎn)的收入，應(yīng)按照5%的稅率征收增值稅。

　　需要注意的是，如果購房者是普通居民，則其購房不需要繳納增值稅。如果購房者是企業(yè)，則需要按照規(guī)定繳納增值稅。

　　二、手續(xù)費(fèi)用問題

　　中介服務(wù)費(fèi)在二手房交易中，許多買賣雙方都會選擇委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行中介服務(wù)，以協(xié)助買賣雙方完成交易。中介服務(wù)費(fèi)是指房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)向買賣雙方收取的服務(wù)費(fèi)用，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為房屋成交價的1%~2%。

　　需要注意的是，中介服務(wù)費(fèi)的收取應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，且應(yīng)當(dāng)通過書面合同明確約定。買賣雙方在選擇中介機(jī)構(gòu)時，應(yīng)當(dāng)選擇具備合法經(jīng)營資質(zhì)和信譽(yù)良好的中介機(jī)構(gòu)，以避免遭受不必要的損失。

　　房屋評估費(fèi)房屋評估費(fèi)是指委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估所需支付的費(fèi)用。在二手房交易中，許多買賣雙方會選擇委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估，以了解房屋的真實(shí)價值。

　　需要注意的是，房屋評估費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由委托評估方和委托方在合同中約定，并應(yīng)當(dāng)合理、公正、透明。買賣雙方應(yīng)當(dāng)選擇具備合法經(jīng)營資質(zhì)和信譽(yù)良好的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，以保證評估結(jié)果的公正性和客觀性。

　　房屋過戶費(fèi)房屋過戶費(fèi)是指房屋買賣雙方在交易完成后，為完成房屋過戶所需支付的費(fèi)用。在二手房交易中，房屋過戶是一個必要的環(huán)節(jié)，買賣雙方需要支付一定的費(fèi)用給公證處、稅務(wù)局、不動產(chǎn)登記中心等相關(guān)部門。

　　需要注意的是，房屋過戶費(fèi)用應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行支付，不得任意增加或減少。買賣雙方在交易過程中應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)過戶手續(xù)，并妥善安排好費(fèi)用的支付和收據(jù)的保存。

　　三、法律案例

　　上海市人民法院在審理二手房交易糾紛案件中，曾作出如下判決：

　　原告A與被告B簽訂了二手房買賣合同，約定房屋交易價格為500萬元，交易完成后，A發(fā)現(xiàn)房屋的實(shí)際交易價格為550萬元，認(rèn)為B在交易過程中存在欺詐行為，要求B返還差價。法院認(rèn)為，B在交易過程中并未采取欺詐行為，且雙方在交易過程中未明確約定房屋交易價格，因此不予支持A的訴訟請求。

　　在這個案例中，房屋交易價格未能在合同中明確約定，導(dǎo)致交易價格產(chǎn)生歧義，最終導(dǎo)致了交易糾紛的發(fā)生。因此，買賣雙方在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)明確約定房屋交易價格，并妥善保留好相關(guān)證據(jù)，以避免發(fā)生類似糾紛。

　　另外，還有一些二手房交易中的常見問題需要注意：

　　房屋質(zhì)量問題：在購買二手房時，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)檢查房屋質(zhì)量，并與賣方協(xié)商解決存在的問題，以避免房屋質(zhì)量問題引發(fā)糾紛。

　　不動產(chǎn)登記問題：在房屋過戶過程中，不動產(chǎn)登記是必要的手續(xù)之一。買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，確保房屋交易的合法性和權(quán)益的得到保障。

　　稅費(fèi)問題：在房屋交易過程中，涉及到的稅費(fèi)問題較為復(fù)雜，買賣雙方應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)的稅費(fèi)規(guī)定，并在交易過程中妥善處理好相關(guān)稅費(fèi)問題，避免不必要的糾紛。四、相關(guān)法律條文

　　《物權(quán)法》第十六條：“房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包括房屋的基本情況、交付期限、交付地點(diǎn)、價格、支付方式、交付狀態(tài)、用途等主要內(nèi)容?！?

　　《合同法》第十八條：“合同的訂立、履行，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠實(shí)信用的原則?！?

　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》第四十二條：“買受人應(yīng)當(dāng)自交付之日起30日內(nèi)到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請登記?！?

　　《物業(yè)管理條例》第三十六條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)人員以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照市場公允價值，向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)。”五、總結(jié)

　　上海律師提醒大家，在二手房買賣過程中，稅費(fèi)和手續(xù)費(fèi)用是必不可少的環(huán)節(jié)，買賣雙方應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，合理、公正、透明地處理好相關(guān)費(fèi)用問題。此外，買賣雙方還應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，避免因未知法律規(guī)定而產(chǎn)生糾紛。