上海房產(chǎn)糾紛律師來講講商品房合同中違約金如何支付

　　開發(fā)商與業(yè)主簽訂《商品房生意條約》，條約商定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于2016年5月31日前將屋宇交付給業(yè)主。如未在前述商定期限內(nèi)將屋宇托付業(yè)主，開發(fā)商應(yīng)該向乙方領(lǐng)取違約金，違約金按業(yè)主已領(lǐng)取的房?jī)r(jià)款日萬分之0、5計(jì)較，違約金自條約商定的最初托付克日之次日起算至實(shí)踐交付之日止。上海房產(chǎn)糾紛律師就來講講有關(guān)的情況。

　　一、基本案情

　　（一）商品房生意合同案例

　　逾期超過60天，業(yè)主有權(quán)選擇單方面解除合同，開發(fā)商除應(yīng)退回業(yè)主已支付的房款，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，按房屋總價(jià)款的5％向業(yè)主支付賠償金。

　　裁判實(shí)踐中的支流觀念覺得，業(yè)主主意過期交房違約金的條件是條約連續(xù)執(zhí)行，若抉擇解除條約，違約方應(yīng)負(fù)擔(dān)的是領(lǐng)取解除合同的賠償金。既然業(yè)主主張解除合同并要求開發(fā)商承擔(dān)解除合同賠償金，那么業(yè)主同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約金，屬于重復(fù)計(jì)算，于法無據(jù)，不應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　（二）屋宇租賃合同案例

　　出租人與承租人簽訂《屋宇租賃條約》，條約商定，如承租人過期領(lǐng)取房租，每過期一日，根據(jù)逐日萬分之五地規(guī)范支付逾期付款違約金；如果承租人逾期超過30日，出租人有權(quán)解除合同，并要求承租人支付剩余租期內(nèi)租金的20％作為解約違約金。

　　裁判實(shí)際對(duì)此持有兩種分歧的觀念，一種觀念覺得，上述兩項(xiàng)違約金系出租人和承租人在分歧情況下所應(yīng)該負(fù)擔(dān)的守約義務(wù)的商定，因?yàn)槌鲎馊司駬窠獬龡l約，進(jìn)而請(qǐng)求承租人負(fù)擔(dān)守約責(zé)任，則應(yīng)當(dāng)適用解約違約金的約定，逾期付款違約金和解約違約金不應(yīng)當(dāng)并用；而且在支持了出租人解約違約金的基礎(chǔ)上，再支持其逾期付款違約金有重復(fù)之嫌，因此逾期付款違約金不應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　另一種觀念覺得，出租人所主意的過期領(lǐng)取房錢違約金，指向的是承租人延期領(lǐng)取房錢的行動(dòng)，與解約違約金分屬不同事由，解約違約金和逾期付款違約金屬不同性質(zhì)的違約金，所以兩筆違約金不屬于重復(fù)計(jì)算。

　　二、律師意見

　　針對(duì)條約解除時(shí)，什么時(shí)候可以并用逾期違約金和解約違約金？

　　我國(guó)《合同法》劃定的解除，是條約終止的一項(xiàng)緣故緣由，分為溯及既往地解除和不溯及既往的解除。條約解除是不是擁有溯及力與條約解除的法令前因間接相干，這不僅僅關(guān)系到對(duì)條約解除侵害補(bǔ)償?shù)慕缍ǎ€關(guān)系到條約解除以后，對(duì)守約義務(wù)條目效能的認(rèn)定。

　　《合同法》第97條劃定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”其中，“根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)”，是關(guān)于合同解除后有無溯及力的彈性規(guī)定。

　　對(duì)該條目的懂得，學(xué)界普遍覺得，我國(guó)合同法抵賴條約的解除應(yīng)向未來產(chǎn)生感化，同時(shí)也抵賴條約的解除能夠產(chǎn)生溯及既往的結(jié)果；然則，解除條約擁有溯及力應(yīng)區(qū)別分歧情形。

　　由此可知，《合同法》第97條劃定的條約解除，是不是產(chǎn)生溯及既往的效能，必須依據(jù)條約的執(zhí)行情形和性質(zhì)進(jìn)行判斷。根據(jù)該條規(guī)定的法理，繼續(xù)性合同的解除原則上無溯及力，非繼續(xù)性合同的解除原則上有溯及力。

　　繼續(xù)性合同，即履行時(shí)不能一次性完成，必須在一段持續(xù)時(shí)間內(nèi)完成的合同，比如租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)合同、保管合同、承攬合同、供水供電合同等，繼續(xù)性合同的標(biāo)的一般在合同履行的同時(shí)已經(jīng)被使用或消耗，合同解除具有溯及力在客觀上沒有可行性；非繼續(xù)性合同則是指一次性履行合同。

　　當(dāng)然，如果企業(yè)雙方都覺得自己十年我們可以，那么也可以通過設(shè)立一個(gè)十年居住權(quán)，辦理的是十年居住權(quán)房本。這個(gè)時(shí)候，問題出現(xiàn)了，到底怎么定十年的價(jià)格。不愿意的居民太多，不愿意的業(yè)主太少，時(shí)間又太短，業(yè)主拿不到多少錢，居民又不能久留，干脆租了算了。

　　對(duì)于居民來說，因?yàn)榭梢赞D(zhuǎn)租，也就是提前鎖定未來的租金而不漲價(jià)，這是一個(gè)非常好的收獲未來租金上漲的模式。所以目前很多成交的人都是先自己住，等搬出去了再轉(zhuǎn)租。那時(shí)候房租已經(jīng)漲了不少，漲的收入都是自己的。

　　綜上所述，上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，詳細(xì)案件中，假如條約既商定了過期違約金，同時(shí)又商定了解約違約金，在守約方請(qǐng)求解除條約并請(qǐng)求違約方領(lǐng)取違約金的時(shí)候，需要根據(jù)合同的具體性質(zhì)和履行情況，判斷逾期違約金和解約違約金能否并用。