借名買房在實(shí)踐中存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？上海房屋律師事務(wù)所告訴您

　　以他人名義購買房屋通常被理解為以他人名義購買房屋。看似簡單，但從法律層面對貸款房進(jìn)行解構(gòu)，我們會發(fā)現(xiàn)貸款房法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。因此，在借名購房過程中，什么是借名購房，實(shí)際投資者存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)，如何防范和化解這些風(fēng)險(xiǎn)，是實(shí)際投資者需要了解和注意的問題。上海律師事務(wù)所帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　一、什么是借名買房、為什么借名買房

　　現(xiàn)行法律對“以借來的名義買房”沒有具體的定義，但在司法實(shí)踐中，“以借來的名義買房”通常被稱為: 實(shí)際投資者(簡稱“投資者”)為了規(guī)避《購房限制令》的政策、規(guī)避貸款限制令及其他貸款障礙、為了簡單的程序、減少稅費(fèi)、爭奪特殊購房優(yōu)惠或隱瞞不動(dòng)產(chǎn)信息等原因，與登記名義上的人(稱為“登記人”)借其名義以約定的方式購買房屋，而房屋登記的名義登記的登記人，但投資者仍然保留房屋的所有權(quán)。

　　最高人民法院關(guān)於對目前民事審判中124個(gè)重大疑難問題的權(quán)威性答復(fù)草案第20條、第21條的意見: 《公司法》第16條關(guān)於公司機(jī)關(guān)處理程序的規(guī)定，即擔(dān)保行為不是由法定代表人單獨(dú)決定的事項(xiàng)。公司的法定代表人或者代理人應(yīng)當(dāng)以股東大會、股東大會、董事會及其他公司機(jī)關(guān)的決議為授權(quán)依據(jù)和來源。審理案件，應(yīng)當(dāng)按照《民法通則》和《合同法》有關(guān)代表、代理的規(guī)定，審查《中華民國通則》 ，確定擔(dān)保物是否符合公司解散程序，并在此基礎(chǔ)上確定擔(dān)保合同的效力及其歸屬效力。

　　公司為股東、實(shí)際控制人、法定代表人及其他關(guān)聯(lián)方提供擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)格審查行為人的代表人或者代理人的權(quán)限。擔(dān)保人是以為他人提供擔(dān)保為主要業(yè)務(wù)的公司，或者是開展獨(dú)立保函業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司。人民法院在審查確定行為人是否有代表人或者代理人時(shí)，無需審查擔(dān)保行為是否有決議授權(quán)的相關(guān)事實(shí)。

　　公司管理機(jī)關(guān)決議是判斷擔(dān)保問題行為方式是否經(jīng)公司可以同意的直接相關(guān)證據(jù)，原則上，只要是未經(jīng)決議授權(quán)的擔(dān)保行為，就可以認(rèn)定屬于自己無權(quán)代表國家或者無權(quán)代理服務(wù)行為。但在這個(gè)案件審理中，公司章程規(guī)定中國對外擔(dān)保須經(jīng)董事會決議而同意擔(dān)保的決議實(shí)際上是由公司主要股東大會制度或者股東會作出的，或者提高公司章程沒有法律規(guī)定上市公司文化對外擔(dān)保的決議機(jī)構(gòu)。

　　公司董事會決議同意或者追認(rèn)為學(xué)習(xí)他人研究提供融資擔(dān)保的，也應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定擔(dān)保行為更加符合我國公司的真實(shí)意思，構(gòu)成有權(quán)代表產(chǎn)品或者有權(quán)代理。意見稿雖最終定稿頒布，但其反映最高人民法院對非以擔(dān)保為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)具有法人對外擔(dān)保的代理權(quán)限信息來源的觀點(diǎn)。

　　二、“借名買房”背后的法律關(guān)系

　　“借名買房”背后可能隱藏著哪些法律關(guān)系？

　　1、投資人與登記人之間的法律關(guān)系

　　2、投資人與投資人、登記人之間共同出資的法律關(guān)系

　　3、出資人與登記人之間房屋轉(zhuǎn)讓的法律關(guān)系

　　4、注冊人與第三方之間的借貸和抵押法律關(guān)系。

　　5、登記人與投資人之間的預(yù)付款法律關(guān)系

　　6、投資人、登記人、登記機(jī)構(gòu)之間的行政確認(rèn)法律關(guān)系。

　　7、出資人、登記人與第三人之間的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律社會關(guān)系

　　8、出租人、登記人與第三人之間的房屋租賃法律關(guān)系

　　可以說，上海律師事務(wù)所認(rèn)為，在以借款名義購房的過程中，由于借款、共同出資、借用、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃、預(yù)付款等事實(shí)要件的介入，會出現(xiàn)不同且復(fù)雜的法律關(guān)系，同時(shí)房屋可能會受到查封、執(zhí)行、拍賣等不確定的權(quán)利限制。這些法律關(guān)系和限制可能導(dǎo)致投資者處于被動(dòng)地位。