上海律師為你詳細解釋國有土地及集體土地補償標準，涉及城中村

　　在房屋拆遷中，拆遷的標準到底是怎么定的？安置房和貨幣補償具體怎么補償？城市化的發(fā)展更是遺留了很多城中村，那么這些城中村又是怎樣的補償標準呢？上海律師如今為你詳細解答。

　　（一）國有土地房屋補償標準

　　被拆遷戶可以選擇貨幣補償或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　貨幣補償?shù)倪x擇：對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值應(yīng)當由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估方法評估確定。

　　選擇安置房：拆遷戶選擇一個房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民對于政府部門應(yīng)當發(fā)展提供技術(shù)用于企業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與拆遷戶計算、結(jié)清被征收房屋使用價值與用于知識產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

　　（二）集體土地房屋補償標準

　　1、有條件的，優(yōu)先發(fā)展選擇進行宅基地遷建安置，另補償以及房屋結(jié)構(gòu)重建成本價。

　　2.純貨幣補償，補償標準為房屋改造成本價加宅基地地價。

　　3、產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)置換，最低以相同部分地段按面積1:1的標準問題進行教育安置。

　　關(guān)于宅基地地價，有的地方政府制定了區(qū)位補償價，可以此為依據(jù)，結(jié)合發(fā)展當?shù)厣鐣?jīng)濟管理水平，要求學(xué)生給予我們合理拆遷補償。此外，雖屬于中國集體土地，但是對于已經(jīng)劃入城市規(guī)劃區(qū)的農(nóng)村房屋，或者公司屬于城中村，也可參照被征收房屋周邊商品房市場價格方面進行分析補償。

　　城中村是城市中的農(nóng)村，農(nóng)村耕地被剝奪后，剩余的土地被城市包圍形成農(nóng)村，是城市的有機組成部分。 城中村位于集體土地上，生活成本低于城市，基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟發(fā)展與城市發(fā)展不能協(xié)調(diào)。近年來，隨著城市化進程的加快，許多地方開展了城中村改造項目，相應(yīng)的拆遷補償也成為人們關(guān)注的焦點。

　　總體上，“城中村”拆遷補償有兩種方式：住房置換補償和貨幣補償。實踐中，各地政府關(guān)于我國城中村拆遷補償?shù)囊?guī)定要求不盡相同。

　　例如，濟南市最近出臺了城中村改造拆遷補償辦法

　　五月份，濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于企業(yè)進一步發(fā)展加快建設(shè)推進我國城中村進行改造的若干細則》（以下簡稱《細則》），公開征求中國社會工作意見。

　　根據(jù)《細則》規(guī)定，濟南市城中村改造是一種補償：城中村改造兩種安置方式；房屋拆遷時如無房屋所有權(quán)證，組織確定的房屋建筑面積不得超過260平方米，超出部分不予補償。

　　濟南市城中村改造是以安置人口的數(shù)量或住房基地面積為基礎(chǔ)的。

　　一、以被安置人口發(fā)展作為企業(yè)安置依據(jù)

　　多層建筑（大于10m小于24m的建筑）：人均建筑面積40m2。

　　小型高層建筑（一般指7-11層住宅）：人均建筑面積43平方米。

　　高層管理建筑（建筑企業(yè)高度大于27米的住宅進行建筑和建筑設(shè)計高度大于24米的非單層廠房、倉庫和其他國家民用建筑）：按照我國人均建筑施工面積47平方米安置。

　　拆遷房屋面積超過人均40平方米的部分，按照地上附著物和幼苗的補償標準進行補償。 持有合法產(chǎn)權(quán)證書的房屋，以證書上的面積為準；沒有合法產(chǎn)權(quán)證書的房屋，由當?shù)卣婪ù_定，超過260平方米的部分不予補償。

　　二、以房屋基地面積為安置依據(jù)

　　執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，選擇配售貨幣，根據(jù)應(yīng)配售的面積進行補償；拆遷補償價格參照同一節(jié)房屋市場估值確定。 安置房屋的建筑面積根據(jù)宅基地面積確定，征地拆遷時嚴格執(zhí)行“一戶一房”政策，有多套房屋的，只安置一處宅基地。

　　三、非本村居民住戶但長期生活居住也可安置

　　法律制度規(guī)定企業(yè)往往存在著一定的滯后性，在拆遷中，往往會存在很多社會歷史遺留問題，要本著尊重學(xué)生歷史的原則可以進行非集體主義經(jīng)濟管理組織成員認定程序。

　　長期居住在本村的非集體經(jīng)濟組織成員的居民，經(jīng)村民大會同意，依法履行鑒定手續(xù)后，可以與集體經(jīng)濟組織成員一起安置，但不能享受保障性住房。 可以低于市場價格高于房價優(yōu)惠購買住房。

　　各地在實施城中村改造項目時，往往會制定細則。如果你覺得細則中的拆遷補償標準已經(jīng)遠遠降低了原居民的生活水平，你可以要求召開聽證會和村（居）民大會。尋求上海律師的幫助，獲取專業(yè)的法律意見，無疑是上策。