法律課堂:上海動遷官司律師來講講土地征用補償和安置拖延問題

　　國有土地上房屋被征收時，從什么時候開始評估房屋的價值就顯得非常重要了，因為不同時期的房價差別真的很大，如果房屋估價不一樣，就會對作為拆遷戶的居民造成損失。那么，國有土地上房屋征收房屋價值評估時間點如何確定？上海動遷官司律師為您介紹相關問題，希望對您有所幫助。

　　一、國有企業土地上房屋進行征收房屋估價時點選定一個原則

　　根據《國有企業土地上房屋進行征收與補償管理條例》《國有土地上房屋征收風險評估沒有辦法》《房地產估價技術規范》《房地產作為抵押估價指南》等，城市、縣級以上人民對于政府因公共經濟利益向拆遷戶征收房屋時，對拆遷戶應給予社會公平合理補償；而公平補償的基本要求是，不能明顯低于征收方式決定宣布之日被征收的類似我國房地產的市場需求價格。

　　城市、縣級服務人民需要政府在以征收環境決定公告之日為評估時點后，應盡快通過簽訂征地補償安置協議或作出補償制度決定，及時得到補償拆遷戶，并確定一個雙方的權利保障義務，確保征地補償的實質公正。

　　所以，根據分析上述相關法律法規規定，有關“征收房屋使用價值目標評估的時間點為房屋征收決定公告之日”的規定，應結合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關“公平補償”條款，作出統一的法律知識解釋，而不是一成不變、孤立、生搬硬套地強調學生無論征收項目投資規模、征收日期、是否能夠存在一些城市、縣級人民共和國政府信息及其重要職能業務部門的單方責任，同時，在實際征地補償安置協議簽署日或補償決定問題作出之日甚至生活實際影響貨幣補償款支付至位日的差異，都將征收決定宣布為評估時點。

　　二、確定國有土地征用房屋評估時點應考慮的因素

　　法院不能輕易否定“征收決定公告日期”作為評估時間的合理性。該決定應考慮到以下各種因素：

　　（1）注意發展當地進行房地產企業市場經濟價格波動的幅度，并考慮風險評估工作報告的適用有效期。要參照《房地產抵押資產評估方法指導教師意見》第二十六條規定，自評估研究報告出具之日起，無正當理由的，市、縣級人民對于政府管理一般宜在一年內簽訂征地補償安置協議或補償決定。

　　（2）市、縣級人民對于政府未在一年內發展作出賠償制度決定，是否有被征收人應承擔國家賠償經濟責任。

　　（3）補償決定明顯滯后，主要是市、縣人民政府及其職能部門，房地產市場價格波動較大。根據超過“申請有效期”的補償報告，如果明顯不利于征收方獲得公平補償，則繼續堅持以“征收決定公告日期”作為確定補償的時點是不恰當的。

　　（4）堅持《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條規定，實行房屋征收，應當給予補償后搬遷。在這里所說的“對拆遷戶給予補償后”應該做限縮理解，即不僅是簽署協議或者做出賠償決定，而且應該理解為征地補償安置協議規定或補償決定所確定的款項已經交付（被征收人不接受的已經依法提存），周轉房或產權調換房屋已交付（被征收人不接受的，已依法提取相關憑證和鑰匙）。

　　（5）被征地房屋面積是否過大，是否在一年內完成實施，是否存在征地決定分階段執行，被征地人在強制拆遷前繼續正常使用的情況。

　　上海動遷官司律師提醒您，被拆遷戶提出的要求明顯不符合法律規定的，市縣兩級人民政府應當依法及時作出書面補償決定，固定并交存相應的補償內容，不能怠于履行征地補償安置義務，以反復協商代替補償決定，甚至以權謀私，導致征地補償安置爭議多年得不到解決。這種做法不僅損害了拆遷戶的補償安置權益，增加了相應的補償安置成本，也損害了法治政府的形象。