上海房產律師為您解答房屋竣工驗收備案后的交付行為效力如何

　　商品房買賣合同是指由開發商以營利為目的，通過銷售、出租等方式向消費者提供的房地產，其交易過程中需要遵守《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規的規定。然而，在實際操作中，由于各種原因，往往存在開發商未能按期交房的情況。本文上海房產律師將就商品房交付的法律問題，結合具體案例進行探討。

　　一、案例分析

　　A 先生在上海市浦東新區購買了一套商品房，房屋銷售合同約定的交房時間為2019年12月31日，合同規定房屋交付時應滿足竣工驗收備案手續，并且開發商應當按時履行交房義務。然而，開發商在2019年12月31日之后仍未將房屋交付給 A 先生。A 先生通過查詢相關規定發現，房屋交付前還需要進行建筑工程規劃驗收，而該項驗收一般會在竣工備案之后一段時間才可辦理完畢。因此，A 先生認為開發商應當承擔遲延交付的責任，并要求開發商支付違約金。

　　二、法律分析

　　商品房交付的法律要求根據《合同法》第一百三十二條規定：“當事人應當按照約定的方式和期限履行義務。”同時，根據《商品房銷售管理辦法》第十六條規定：“商品房應當在竣工驗收備案手續完成后交付，出售的商品房應當滿足國家和當地有關規定的安全、質量等標準。”可知，開發商應當按照約定的方式和期限履行交房義務，并且房屋交付時應滿足竣工驗收備案手續，同時符合國家和當地有關規定的安全、質量等標準。

　　建筑工程規劃驗收的法律要求根據《建筑法》第三十二條規定：“建設工程竣工后，應當進行建設工程竣工驗收。未經竣工驗收的建設工程不得投入使用。”根據《上海市城市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收管理規定》第二十五條規定：“房屋建筑工程竣工驗收必須依法依規進行。未經竣工驗收的房屋建筑工程不得使用。”因此，根據上述法律規定，房屋交付前需要進行建筑工程規劃驗收，并且未經驗收的房屋不得投入使用。

　　開發商違約責任根據《合同法》第一百四十四條規定：“當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔相應的民事責任。”另外，根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：“開發企業未履行或者未按照合同約定履行交付商品房的義務，消費者有權要求解除合同或者要求其承擔違約責任。”

　　因此，開發商在未經過建筑工程規劃驗收的情況下將房屋交付給消費者，屬于未按照合同約定履行交付商品房的義務，應承擔違約責任。

　　違約金的計算根據《合同法》第一百五十三條規定：“當事人違反合同的約定，應當支付違約金。約定違約金的，應當按照約定；沒有約定或者約定不明確的，應當按照違約程度和實際損失的大小適當確定。”因此，在商品房買賣合同中，雙方可以約定違約金的數額，如果沒有約定或約定不明確，則可以根據違約程度和實際損失的大小適當確定。

　　在本案例中，由于開發商未按照合同約定履行交付商品房的義務，屬于違約行為，應當承擔相應的違約責任。考慮到開發商的違約程度和 A 先生的實際損失，可以按照約定的交付之日至規劃驗收完成之間的晚交房違約金進行計算。

　　三、相關法律條款

　　1.《合同法》

　　第一百三十二條：當事人應當按照約定的方式和期限履行義務。

　　第一百四十四條：當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔相應的民事責任。

　　第一百五十三條：當事人違反合同的約定，應當支付違約金。約定違約金的，應當按照約定；沒有約定或者約定不明確的，應當按照違約程度和實際損失的大小適當確定。

　　2.《商品房銷售管理辦法》

　　第十六條：商品房應當在竣工驗收合格并取得預售許可證后方可銷售。

　　第二十四條：開發企業未履行或者未按照合同約定履行交付商品房的義務，消費者有權要求解除合同或者要求其承擔違約責任。

　　第二十七條：開發企業違反本辦法規定的，由住房城鄉建設主管部門責令改正；拒不改正的，由住房城鄉建設主管部門依法依規進行處理，并將處理結果向社會公布。

　　3.《建筑法》

　　第三十一條：建筑工程竣工后，應當經過建設工程質量鑒定，并報建設行政主管部門依法備案。未經鑒定備案的，不得投入使用。

　　第四十四條：建設工程質量問題應當按照有關規定及時鑒定，并應當由建設單位、設計單位、施工單位、監理單位、驗收機構、建筑材料生產、供應單位等各自承擔相應的法律責任。

　　四、類似案例

　　案例一：

　　張某與李某簽訂了一份商品房買賣合同，約定房屋辦理竣工驗收備案手續后交付。但在房屋交付后，李某發現房屋存在質量問題，便要求開發商承擔相應的賠償責任。開發商辯稱已經辦理了竣工驗收備案手續，不存在質量問題。后經鑒定，房屋確實存在質量問題。法院判決開發商承擔相應的賠償責任，認為開發商未經過質量鑒定并備案的房屋存在質量問題，開發商應承擔相應的法律責任。

　　案例二：

　　王某購買了一套商品房，并與開發商簽訂了買賣合同。合同中約定，房屋交付后需要經過建筑工程規劃驗收。但開發商未經過驗收即將房屋交付給王某。后經驗收，發現房屋存在一定的質量問題。王某要求開發商承擔相應的賠償責任，開發商拒絕承認。經法院審理，判決開發商承擔相應的賠償責任，認為開發商未經過驗收即將房屋交付給王某，已經構成違約行為，應承擔相應的法律責任。

　　五、結論

　　綜上所述，商品房買賣合同中約定的交付時間，僅指房屋竣工驗收備案完成后的時間，并不能代表房屋已經具備了交付條件。根據《商品房銷售管理辦法》和《建筑法》的規定，房屋在竣工驗收備案之后還需要經過建筑工程規劃驗收，并在備案后才能投入使用。因此，開發商在房屋竣工驗收備案完成后即將房屋交付業主的行為是無效的，而開發商應承擔合同約定的交付之日至規劃驗收完成之間的晚交房違約金。

　　在類似案例中，法院也堅定地維護了消費者的合法權益，判決開發商承擔相應的賠償責任，從而保障了商品房買賣交易的合法性和公平性。因此，對于購房者來說，在簽訂商品房買賣合同之前，應當仔細閱讀合同內容，并注意其中約定的交付時間是否符合法律規定，以避免自身權益受到侵害。

　　上海房產律師認為，對于開發商而言，應當嚴格遵守法律規定，依法依規辦理房屋交付手續，確保房屋的質量和安全。同時，開發商也應當在合同中明確約定交付時間，并在交付前保證房屋已經完成竣工驗收和規劃驗收等程序，以免給購房者帶來不必要的糾紛和法律風險。