本文圍繞出賣人已經將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門，但未告知買受人的情況下，如何認定出賣人的逾期辦證違約責任以及逾期辦證違約金應該計算至何時止的問題，進行分析和探討。上海法律咨詢網就來為您講講有關的情況是怎樣的。
一、案例分析
根據上海市某商品房買賣合同，出賣人應負責辦理房屋權屬證書，買受人應協助出賣人辦理相關手續，但買受人未按時提供所需材料，導致辦證工作未能及時完成。在該合同中，并未規定逾期辦證的違約金計算標準和計算起止時間。
在此背景下，出賣人已經將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門，但未告知買受人的情況下，出賣人是否應當承擔逾期辦證的違約責任？逾期辦證違約金應該計算至出賣人完成報備義務時止，還是買受人實際取得房屋權屬證書時止？
二、法律分析
1.出賣人的逾期辦證違約責任
根據《合同法》第二百零四條的規定，當事人應當按照約定履行合同義務，不得違反誠實信用原則。出賣人已經將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門，雖未告知買受人，但是出賣人已經履行了辦證的相關義務。因此，如果逾期辦證的原因并非出賣人自身原因造成的，則出賣人無需承擔違約責任。
2.逾期辦證違約金的計算起止時間
根據《合同法》第一百八十二條的規定，當事人未按照約定履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的質量要求的，應當承擔違約責任。逾期辦證可以視為履行合同義務不符合約定的質量要求的一種，因此，出賣人應承擔逾期辦證的違約責任。
三、關于逾期辦證違約金計算起止時間的爭議
在涉及逾期辦證的違約責任問題中，另一個爭議點是逾期辦證違約金的計算起止時間。一方認為逾期辦證違約金應當計算至出賣人完成報備義務時止，即出賣人已將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門的時候。另一方則認為逾期辦證違約金應當計算至買受人實際取得房屋權屬證書時止。
對于這個爭議點，法律沒有明確規定。但是，在實際操作中，上海市房地產交易中心發布的《上海市商品房買賣合同逾期辦證違約金計算規則》（以下簡稱“計算規則”）對此作出了明確規定。其中第2條規定：“逾期辦證違約金計算起始日期為買受人或其代理人提交所有房屋權屬證書申領材料之日，止于出賣人提交買受人及相關機構要求的全部房屋權屬證書辦理材料之日為止。”根據這個規定，逾期辦證違約金的計算起止時間應當以買受人提交所有房屋權屬證書申領材料之日為起點，以出賣人提交買受人及相關機構要求的全部房屋權屬證書辦理材料之日為終點。
此外，在實際操作中，上海市房地產交易中心也規定了逾期辦證違約金的計算方式。具體來說，逾期辦證違約金的計算方式是按照已交房日期和待辦理天數進行計算，逾期辦證違約金的計算標準是：0.5‰/天，即按照房款總額的千分之五百計算，計算結果向上取整。
在上述案例中，出賣人已將辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門，但未告知買受人，導致買受人無法及時辦理房屋權屬登記，從而導致逾期辦證的情形。此時，出賣人是否應當承擔逾期辦證的違約責任？
根據《合同法》第八十條規定，“當事人之間訂立的合同，應當按照公平原則確定各自的權利和義務。”因此，在訂立商品房買賣合同時，雙方當事人應當在合同中約定出賣人和買受人分別應當承擔的權利和義務，并且應當是公平的。
在《商品房買賣合同》中，通常規定出賣人應當負責辦理房屋權屬證書，并將辦理的相關資料報送房地產行政主管部門。出賣人在報送資料后，應當及時將辦理進度告知買受人，并協助買受人完成房屋權屬登記手續。如果出賣人未及時告知買受人，并導致買受人逾期辦證的情形發生，出賣人應當承擔逾期辦證的違約責任。
《最高人民法院關于審理涉及商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋（三）》第十八條規定：“買受人按照約定應當向出賣人提供證明房屋權屬登記所需的材料、協助辦理房屋權屬登記的，未能提供或者協助辦理致使辦理登記延誤的，不得要求出賣人承擔違約責任。但是，由于出賣人的原因致使辦理登記延誤的，出賣人應當承擔違約責任。”
該規定明確了出賣人在辦理房屋權屬登記方面的責任。只要是由于出賣人的原因導致辦理登記延誤，出賣人就應當承擔違約責任。因此，在本案中，出賣人已將辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門，但未告知買受人，導致買受人無法及時辦理房屋權屬登記，應當由出賣人承擔逾期辦證的違
四、結論
總的來說，上海法律咨詢網認為，對于出賣人在辦理房屋權屬登記方面存在逾期違約情形，根據《合同法》、《商品房買賣合同》和相關司法解釋的規定，出賣人應當承擔違約責任，并且繼續履行辦證義務。如果逾期辦證給買受人造成了經濟損失，出賣人應當承擔相應的賠償責任。
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