隨著人們生活水平的提高，人們越來越重視房間照明的權(quán)利。由于照明問題造成的沖突，主要是因為一些開發(fā)商為了獲得更多的利潤，在有限的空間內(nèi)，明知會侵犯鄰居的合法權(quán)益，仍然造成建設(shè)。近日，河北省承德市中級人民法院結(jié)束了一起輕權(quán)利糾紛案的二審。經(jīng)過協(xié)商，雙方簽訂了一份合同，因為一家開發(fā)公司的新建樓房擋住了一定的光線，開發(fā)公司用一套新房子替換了一套現(xiàn)有的房子，但由于開發(fā)公司將房子替換給他人出售等原因?qū)е潞贤瑹o法履行，開發(fā)公司向法院提起訴訟。承德市中級人民法院根據(jù)社會發(fā)展情況和案件對照明的實際影響，決定適當(dāng)提高賠償標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)令開發(fā)公司賠償七點六萬元。判決后，按照這一標(biāo)準(zhǔn)解決了其他22起糾紛。接下來就由上海打房產(chǎn)官司律師為您講解相關(guān)內(nèi)容，希望對您有所幫助！
一、采光被遮擋進行置換難實現(xiàn)
1、2016年11月，承德圍長縣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在某棟房屋東南側(cè)建設(shè)了小區(qū)二期工程，其中一座在建建筑物將遮擋某棟房屋的光線一段時間。 為了保護自己的合法權(quán)益，多次與開發(fā)公司溝通。 為了解決它的陰影問題，開發(fā)公司最終與余簽訂了“更換合同”。 合同約定：1號樓6號單元的一套建筑物由開發(fā)公司開發(fā)的7號樓3號單元東戶替換，如面積有差異，差額按市場價格補足。 雙方還約定，如因開發(fā)公司原因?qū)е潞贤瑹o法履行，公司應(yīng)賠償公司30萬元。
2、合同簽訂后，開發(fā)公司如期進行了開發(fā)建設(shè)。于某多次找該開發(fā)公司，要求履行合同。此時的開發(fā)公司已將樓房銷售整體外包給第三方公司，第三方銷售公司表示，對開發(fā)公司和于某簽訂的《置換合同》并不知情，且已將約定地置換樓房7號樓3單元7樓東戶賣與他人，從而導(dǎo)致了《置換合同》不能履行。后經(jīng)雙方溝通，開發(fā)公司和于某于2021年11月簽訂補充協(xié)議，將原定的置換樓號調(diào)整為8號樓3單元7樓東戶。
3、補充協(xié)議進行簽訂前，因8號樓3單元7樓東戶被法院查封，無法通過實際需要交付，于是我們補充協(xié)議又約定，開發(fā)有限公司需在30日內(nèi)向人民法院提出申請解除對8號樓3單元7樓東戶的查封，并給予某辦理備案手續(xù)，如30日內(nèi)不能及時辦理，則補充協(xié)議無效。然而，雙方之間約定的30日時間超過后，開發(fā)一個公司發(fā)展仍然存在沒有得到解決樓房查封問題，導(dǎo)致學(xué)生補充協(xié)議同樣也是無法有效履行。
4、在一些不堪重負(fù)的情況下，法院提起訴訟，要求開發(fā)公司支付約定的賠償30萬元。 一審法院審理后認(rèn)為，余某因開發(fā)公司不履行合同要求賠償30萬元，符合雙方簽訂的《置換合同》的規(guī)定，未違反法律規(guī)定。 判決開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)自判決生效之日起十日內(nèi)支付30萬元罰款。
二、自由裁量賠償金額來解決一系列糾紛
1、房地產(chǎn)開發(fā)公司承認(rèn)其建設(shè)的樓房確實遮擋了于某的房屋采光，但相對于當(dāng)?shù)?500元每平方米左右的房價，30萬元賠償明顯過高，于是上訴到承德中院，請求依法改判減少于某主張的違約金數(shù)額。
2、開發(fā)公司認(rèn)為，雖然雙方簽訂了更換合同，但合同依據(jù)是該公司計劃建造的建筑物在一段時間內(nèi)對被上訴人的建筑物影響不大，因此雙方同意交換住房形式，以解決陰影問題。 由于開發(fā)商將該建筑物的全部銷售外包給第三方公司，導(dǎo)致被出售建筑物的更換，合同無法履行，這不是由于開發(fā)商故意違約造成的。
3、開發(fā)有限公司可以認(rèn)為，應(yīng)參照1993年出臺的《河北省高級管理人民對于法院進行關(guān)于審理采光糾紛解決案件的幾點建議意見（試行）》規(guī)定的最高國家標(biāo)準(zhǔn)，以每平方米200元賠償于某的損失。
4、根據(jù)對案件的綜合分析，法官認(rèn)為某套房子的現(xiàn)值約為49萬元，30萬元的罰款超過了房價的一半，明顯過高。 如果維持原來的判斷，并參考其他22戶受采光影響的家庭，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的開發(fā)公司很難變現(xiàn)。 但如果按照每平方米200元的賠償，宇只能得到15600元的賠償，而與宇申的損失賠償相差太大，也與今天的現(xiàn)實生活水平相反。
5、本案案件進行事實可以清楚，雙方在賠償制度方面有較大爭議。按照民法典規(guī)定的違約金賠償責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，違約金一般定在20％至30％，違約金過高或過低，法院都可依法酌情降低或提高。經(jīng)調(diào)研，采光權(quán)糾紛賠償可查詢到的指導(dǎo)教師意見出臺一些時間管理普遍發(fā)展較早，與時代社會脫節(jié)。可以說，在今天，采光權(quán)糾紛的賠償還是需要一個國家法律知識盲區(qū)。如何妥善依法化解這類主要矛盾，對法官的司法實踐能力和擔(dān)當(dāng)民族精神分析提出一種挑戰(zhàn)。
6、法官在辦案中了解到，采光受影響的住戶一共有23戶，像于某一樣，大都采取了不同訴訟活動方式進行維權(quán)。于某的糾紛已進入二審程序，其他22戶的案件我們還在一審人民法院關(guān)于審理工作程序中。如果能得到妥善化解于某的案件，將會發(fā)展起到一個很好的示范企業(yè)導(dǎo)向教育作用，讓其他22起案件以此為參照，順利有效化解。
7、采光受影響的23戶房屋建筑面積都在70平方米到90平方米之間。合議庭認(rèn)為，賠償制度標(biāo)準(zhǔn)不可按戶一刀切，采用遮光面積來計算每戶進行實際成本損失問題更為重要科學(xué)。合議庭結(jié)合我國經(jīng)濟建設(shè)社會主義發(fā)展、生活質(zhì)量水平提高等教育因素，酌定將河北省1993年的最高國家賠償責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)再提高5倍，定為每平方米1000元。
如果每平方米賠償1000元，他可以得到7.6萬元，雖然賠償和預(yù)期賠償之間有很大差異，但通過法官耐心地解釋，他確信并完全接受了賠償。 開發(fā)公司也認(rèn)可了決定的結(jié)果，并按時履行了付款義務(wù)。 在看到第二審判決后，其他22戶受照明影響的家庭不再等待，認(rèn)為每平方米1000元的補償符合當(dāng)?shù)氐纳顦?biāo)準(zhǔn)，可以彌補因遮光造成的實際損失。 順利受理法院調(diào)解，22起案件全部結(jié)案，案件真正結(jié)案。以上就是上海打房產(chǎn)官司律師為您講解房屋照明的整體內(nèi)容，希望對您有所幫助，如果您有類似的法律問題，還請咨詢上海打房產(chǎn)官司律師為您做一對一的講解。
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