上海房產糾紛律師來講講認購協議是否因未取得預售許可證而無效

　　認購協議是指買賣雙方在商品房預售許可證頒發前，就買賣房屋達成的書面協議。那么，如果出賣人未取得商品房預售許可證，認購協議是否會因此無效呢？本文上海房產糾紛律師將圍繞這個問題展開探討。

　　一、認購協議是否因出賣人未取得商品房預售許可證而無效？

　　認購協議是合同的一種形式，其效力應當受到《合同法》的規范。根據《合同法》第九條規定：“當事人訂立合同，應當遵循誠實信用原則，履行自己的義務，保護對方當事人的合法權益。”因此，無論是買方還是賣方，都應當誠實守信地履行自己的義務。

　　按照《物權法》第二十一條的規定，商品房預售應當依法取得商品房預售許可證。如果出賣人未取得商品房預售許可證，其行為就違反了相關法律規定。因此，出賣人未取得商品房預售許可證，其與購房人簽訂的認購協議是否有效呢？

　　從法律上來說，出賣人未取得商品房預售許可證，就意味著其沒有取得商品房預售的合法資格。因此，出賣人與購房人簽訂的認購協議是無效的。同時，依據《合同法》第二十二條的規定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）違反法律強制性規定的；”。因此，出賣人未取得商品房預售許可證，其認購協議是違反法律強制性規定的，應當被認為是無效的。

　　二、相關法律案例

　　上海市第一中級人民法院曾經審理了一起出賣人未取得商品房預售許可證而導致認購協議無效的案件。該案中，購房人與出賣人簽訂了認購協議，但出賣人未能在規定的時間內取得商品房預售許可證，導致該認購協議無效。法院最終判決，出賣人應當退還購房人已經支付的認購定金，并承擔相應的違約責任。

　　三、上海市相關法律法規

　　在上海市，商品房預售和銷售活動應當遵守《上海市商品房銷售管理辦法》等法律法規的規定。具體而言，根據《上海市商品房銷售管理辦法》第六條規定，商品房預售應當依法取得商品房預售許可證。如果出賣人未取得商品房預售許可證，就不能進行商品房預售和銷售活動。同時，根據該辦法第十七條的規定，出賣人未取得商品房預售許可證而違反規定從事商品房預售和銷售活動的，應當按照相關規定受到罰款等行政處罰。

　　在上海市，還有其他相關法律法規可以參考。例如，《上海市商品房預售管理辦法》等。購房人在與出賣人簽訂認購協議前，應當了解相關法律法規的規定，以保護自己的合法權益。

　　四、結論

　　在認購協議中，出賣人未取得商品房預售許可證就是一種違法行為。根據法律規定，出賣人未取得商品房預售許可證，其認購協議應當被認為是無效的。購房人應當了解相關法律法規的規定，以保護自己的合法權益。如果出現此類問題，購房人可以通過法律途徑維護自己的權益。在購房過程中，應當加強對法律法規的了解，避免因此而導致合同無效的情況發生。

　　五、建議

　　為了避免購房糾紛，購房人應當在購房前加強對出賣人的調查，確保出賣人已經依法取得了商品房預售許可證，并能夠提供有效的許可證明。如果出賣人無法提供有效的許可證明，購房人應當謹慎考慮是否簽訂認購協議。此外，購房人還應當注意認購協議的具體條款，避免因為某些條款的模糊性而導致自己的權益受到損害。

　　上海房產糾紛律師提醒大家，出賣人也應當遵守法律法規的規定，依法取得商品房預售許可證，并在銷售過程中提供有效的證明。出賣人應當保證商品房的質量和安全，避免出現因質量問題而導致的購房糾紛。