商品房買(mǎi)賣(mài)合同在實(shí)踐中如何認(rèn)定？上海比較好的房產(chǎn)律師來(lái)回答

　　強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)是具有普遍約束力的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。例如，通常所說(shuō)的“入戶門(mén)”在《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中規(guī)定“住宅門(mén)應(yīng)采用安全防護(hù)門(mén)”，而“安全防護(hù)門(mén)”在《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的條文說(shuō)明中被解釋為“過(guò)去設(shè)計(jì)的住宅門(mén)一般沒(méi)有安全防護(hù)措施，一般由居民改裝或安裝成為安全門(mén)。上海律師咨詢網(wǎng)帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　本條要求設(shè)計(jì)應(yīng)采用安全防護(hù)門(mén)。根據(jù)《防盜防盜門(mén)通用技術(shù)條件》規(guī)定，防盜防盜門(mén)是指在一定時(shí)間內(nèi)，能夠抵抗一定條件下的非正常開(kāi)啟，具有專(zhuān)用鎖和防盜裝置，并規(guī)定了具體檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)的門(mén)。精裝修房交付時(shí)入戶門(mén)未達(dá)到安全防盜標(biāo)準(zhǔn)的，即使雙方商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未約定入戶門(mén)的質(zhì)量要求或約定標(biāo)準(zhǔn)較低，也不能免除開(kāi)發(fā)商交付“防盜安全門(mén)”的責(zé)任。

　　《最高國(guó)家人民對(duì)于法院進(jìn)行關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同管理糾紛解決案件可以適用中國(guó)法律制度若干重要問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)廣告和宣傳教育資料為要約邀請(qǐng)，但是由于開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)發(fā)展規(guī)劃能力范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體分析確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及提高房屋市場(chǎng)價(jià)格的確定有一個(gè)重大環(huán)境影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

　　該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同研究?jī)?nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　因此，商品房銷(xiāo)售產(chǎn)品廣告和宣傳工作資料的內(nèi)容需要同時(shí)能夠滿足現(xiàn)在以下三個(gè)基本條件的，將被視為要約：第一，開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃時(shí)間范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)服務(wù)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾。此處的房屋及相關(guān)技術(shù)設(shè)施是指硬件系統(tǒng)設(shè)施，包括

　　（1）房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)組成部分，房屋內(nèi)裝飾裝修、水電煤氣、各種管線、設(shè)施生產(chǎn)設(shè)備等；

　　（2）房屋價(jià)值所在樓宇的公共文化部分，如大堂、電梯間、樓梯間、外立面等的造型、顏色、用材及品牌、裝飾裝修行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等；

　　（3）房屋所屬項(xiàng)目的配套、綠化、規(guī)則主義道路、供暖方式等。

　　此處的商品房開(kāi)發(fā)資源規(guī)劃活動(dòng)范圍是指規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目施工用地范圍內(nèi)的所有這些建筑及配套設(shè)施；第二，該說(shuō)明和允諾具體情況確定，所謂具體要求確定，是指要約的內(nèi)容更加明確、全面，購(gòu)房人通過(guò)要約能清楚地了解知道開(kāi)發(fā)商的真實(shí)意思就是表示和將來(lái)我們可能訂立的合同的主要的內(nèi)容；第三，該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及其他房屋價(jià)格的確定有重大變化影響。

　　根據(jù)上述規(guī)定，銷(xiāo)售廣告中對(duì)精裝修房屋的宣傳包括路牌、報(bào)紙廣告、售樓說(shuō)明書(shū)、宣傳單、沙盤(pán)、模型、樣板間、銷(xiāo)售人員的口頭說(shuō)明等。

　　然而，從現(xiàn)行判例法來(lái)看，法院認(rèn)為，發(fā)展商的廣告內(nèi)容“說(shuō)明和承諾確定具體”，“商品房銷(xiāo)售合同和確定房?jī)r(jià)有重大影響”，特別是對(duì)裝修價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的廣告，一般仍采取較為謹(jǐn)慎、嚴(yán)格的態(tài)度。

　　例如，當(dāng)武漢市中級(jí)人民法院審理一組精裝修案時(shí)(如(2018)(2018)鄂01民主號(hào))。1656年) ，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的“1200元 M2精裝精裝房”宣傳只是一個(gè)籠統(tǒng)的陳述和承諾，沒(méi)有包含具體的主題內(nèi)容，也沒(méi)有在廣告中明確說(shuō)明主要內(nèi)容和價(jià)格構(gòu)成;正是房屋的單價(jià)、地理位置等因素對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生了決定性的影響，而贈(zèng)送的裝修價(jià)格雖然有影響力，但并不構(gòu)成重大影響，所以只是邀請(qǐng)要約，然后拒絕了買(mǎi)方的上訴。

　　樣板房也是判斷精裝修房質(zhì)量和裝修標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)，越來(lái)越要求歸檔保存。住建部《商品房銷(xiāo)售成本管理工作辦法》第三十一條法律規(guī)定：“房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)一個(gè)企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)充分說(shuō)明中國(guó)實(shí)際需要交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否具有一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致” 。

　　二○一九年六月，蕭山區(qū)房屋局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)全裝修住宅項(xiàng)目質(zhì)量和安全管理的通知》 ，對(duì)精裝修住宅來(lái)源的設(shè)計(jì)、建造和管理提出明確要求。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)為每個(gè)家庭預(yù)售住房供應(yīng)類(lèi)型設(shè)置一套實(shí)體樣板房，并將裝修方案報(bào)工業(yè)管理部備案。模型房按1:1的比例反映裝修標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量。

　　房屋交接時(shí)，裝修質(zhì)量不得低于樣板房水平。樣板房應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)預(yù)售許可證前建造，并在對(duì)外開(kāi)放前經(jīng)建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等主管部門(mén)驗(yàn)收，在法律、法規(guī)規(guī)定的期限內(nèi)不得拆除。同時(shí)，實(shí)體模型房室內(nèi)裝修的主要材料和設(shè)備的品牌、來(lái)源、規(guī)格、等級(jí)和數(shù)量應(yīng)與商品房銷(xiāo)售合同相一致。

　　上海律師咨詢網(wǎng)了解到，為了避免裝修材料“貨不在船”，還介紹了樣板房保存證據(jù)圖像公證和承諾公證。上述條文為置業(yè)人士的權(quán)益提供更詳盡的保障，其他地區(qū)或非住宅地區(qū)的置業(yè)人士亦可在《商品房銷(xiāo)售合約》及《補(bǔ)充協(xié)議》內(nèi)就協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容汲取經(jīng)驗(yàn)，咨詢發(fā)展商。