買一套結(jié)婚用的房子本來是件快樂的事，但小王并不快樂。為了準(zhǔn)備結(jié)婚，小王計(jì)劃在他工作的城市買一套結(jié)婚用的房子。他看中了房子，協(xié)商了價(jià)格，并商定了簽訂合同的時(shí)間，但賣家突然食言了。小王一怒之下將賣家告上法庭。口頭房屋銷售預(yù)約合同有效嗎？跟上海市知名房屋糾紛律師一起來看看。
口頭約定房屋買賣，在簽訂合同之前，房東反悔。
小王打算買一套和小李姐姐同一小區(qū)的房子作為婚房，于是委托姐姐為其找一套合適的房子。
小李得知被告蘭的房子將在社區(qū)業(yè)主集團(tuán)出售，然后通過微信與她聯(lián)系。小李代表小王和蘭就房子的銷售和房價(jià)進(jìn)行了談判，并與小王進(jìn)行了實(shí)地考察。她決定買房子，并說她可以先付定金。蘭說，如果她不收取定金，她會(huì)以120萬元的價(jià)格賣給小王。雙方還確定了簽訂書面合同的大致時(shí)間。
小李還告訴蘭，在此期間，她的父母也從其他地方來看房子，設(shè)計(jì)了房子裝修方案，買房的錢也準(zhǔn)備好了，也會(huì)告訴女人的父母買房子。
一切都準(zhǔn)備好了。在雙方約定的合同簽訂日期之前，蘭突然告訴小李，她不打算賣掉房子，因?yàn)閮r(jià)格波動(dòng)太大。她將來會(huì)提高價(jià)格。小李告訴蘭，她的家人已經(jīng)為結(jié)婚的房子支付了相關(guān)的費(fèi)用和費(fèi)用。她希望再考慮一下，但蘭堅(jiān)決拒絕。
小王提起訴訟，要求蘭某賠償相關(guān)損失5萬元。
蘭某辯稱：雙方未簽訂協(xié)議或收取定金，不承擔(dān)賠償責(zé)任。
法院判決：雙方預(yù)約合同關(guān)系有效，房東構(gòu)成違約。
經(jīng)審理，廈門市思明區(qū)法院認(rèn)為，當(dāng)事人可以以書面形式、口頭形式和其他形式訂立合同，也可以采取要約、承諾或其他形式。
根據(jù)小李和蘭的微信聊天記錄，他向蘭明確發(fā)出了一份要約，要求購買蘭的房子，并與他簽訂書面房屋銷售合同。蘭還表示同意要約，并建立了雙方之間的合同關(guān)系。
小李和蘭就購買案件涉及的房屋和交易價(jià)格進(jìn)行了協(xié)商，并同意在清明節(jié)后簽訂正式的房屋銷售合同。根據(jù)《中華人民共和國法典》，本合同的性質(zhì)屬于預(yù)約合同。根據(jù)《民法典》關(guān)于違反預(yù)約合同責(zé)任的規(guī)定，法院認(rèn)定蘭未能按照其承諾履行本合同，構(gòu)成違約，并應(yīng)賠償小王相應(yīng)的損失。考慮到蘭的過錯(cuò)程度、小王的表現(xiàn)、相關(guān)成本損失、二手房交易市場風(fēng)險(xiǎn)等因素，法院認(rèn)定蘭應(yīng)賠償小王15000元的損失。
上海市知名房屋糾紛律師說法
《中華人民共和國民法典》第495條規(guī)定，預(yù)約合同是一種合同形式，目的是在未來簽訂合同，即本合同。交易雙方一旦建立預(yù)約合同關(guān)系，即受合同約束，違約義務(wù)也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
在這種情況下，雙方口頭討論在某一時(shí)間簽訂書面銷售合同。根據(jù)《民法典》規(guī)定的預(yù)約合同的要求，雙方應(yīng)當(dāng)建立預(yù)約合同的法律關(guān)系。出賣人不愿意訂立買賣合同，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)合同自由的精神，預(yù)約合同的責(zé)任一般不會(huì)強(qiáng)制雙方訂立本合同，但違約方仍需賠償守約方訂立并履行合同支出的合理費(fèi)用和機(jī)會(huì)損失。
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