由于房子的事，蕭山的李女士和丈夫鬧過幾次不愉快，今年一直陷入一樁訴訟。我還沒有簽訂房屋銷售協(xié)議，也明確提出不想賣房。李女士說，一審失敗，法院裁定‘配合轉(zhuǎn)讓’。為此，李女士向上級(jí)法院提出上訴，本周五將進(jìn)行二審。上海房地產(chǎn)訴訟律師想通過李女士的案例，和大家談?wù)劮课葙I賣中應(yīng)該注意的事項(xiàng)。
外地的房子被老公主張賣了
事情要從幾年前開始。差不多是2018年，蕭山有中介介紹去嵊州買房。李女士回憶說，家里只有一些閑錢。我丈夫跟著我去看房子。
當(dāng)時(shí)花了230多萬，李女士家在嵊州買了一套180多平方的房子。去年四月中旬，李女士在家里收拾東西，突然發(fā)現(xiàn)房子的房產(chǎn)證不見了，問丈夫才知道房子已經(jīng)賣了。丈夫張先生說：因?yàn)檫@套房子，夫妻倆發(fā)生了矛盾，所以他想賣掉。
2021年3月，嵊州有中介聯(lián)系張先生，說有客戶看中了房子。沒有和李女士商量，在雙方確定意向后，張先生帶著妻子的身份證和房產(chǎn)證去了嵊州。張先生和買家約定房子總價(jià)249萬元，首付100萬元一個(gè)月內(nèi)付清，剩下的149萬元房款用于抵押。同一天，張先生收到了20萬元的定金。同一天，張先生在本協(xié)議中簽署了這樣一條款：由于共有人李某不在現(xiàn)場(chǎng)，張某簽名，簽名后，一切法律責(zé)任由張某承擔(dān)。
因此，當(dāng)李女士在2021年4月知道房子背著自己被賣掉時(shí)，她并不高興，并明確表示不同意。在她看來，她沒有簽訂房屋銷售協(xié)議，也沒有出具委托書，所以房屋銷售合同不應(yīng)該成立。她打電話告訴中介房子不賣了。這是這場(chǎng)官司的起因。
因?yàn)榉孔尤巧狭斯偎?/span>一審輸了
買主堅(jiān)持履行合同，將李女士和丈夫告上法庭。另一方要求有三點(diǎn)：繼續(xù)履行合同，協(xié)助另一方辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)；支付違約金20萬元；訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。上海房地產(chǎn)訴訟律師記者從李女士發(fā)來的嵊州市人民法院民事判決書中，再次回顧了這一案件。
根據(jù)原告的說法，2021年3月12日，我去嵊州的一家中介公司看房子，看中了李女士的房子。中介說當(dāng)時(shí)聯(lián)系了李女士，并同意他們的丈夫和妻子在3月13日下午與嵊州簽訂協(xié)議。然而，3月13日，李女士說她不能來。張先生委托她辦理簽訂銷售合同和收取身份證、房產(chǎn)證等手續(xù)。
4月15日，原告通過中介向李女士索要銀行卡，準(zhǔn)備支付80萬元的首付款，被告知李女士不同意賣房，原因是房價(jià)上漲。丈夫想賣，妻子不同意，房子買賣陷入僵局，所以原告向法院起訴。
張先生不同意原告的觀點(diǎn)。他說，一開始，他的報(bào)價(jià)是298萬英鎊。中介說買家真誠地想買，所以讓我便宜一點(diǎn)。經(jīng)過討論，中介店經(jīng)理起草了一份合同，張先生簽了字，我和妻子沒有談?wù)撨@些事情。我在簽署協(xié)議和協(xié)議后沒有告訴我妻子。她不知道有人買房子。
隨后是李女士找不到房產(chǎn)證，張先生無法掩飾，才告訴妻子。此外，張先生還提到，中介說我打電話給我妻子確認(rèn)價(jià)格是不真實(shí)的，因?yàn)槲移拮硬恢溃乙矝]有打電話給我妻子。這場(chǎng)官司一審李女士輸了。
這是法院的判決
法院認(rèn)為，依法成立的合同自成立之日起生效。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是房屋買賣協(xié)議是否有效？協(xié)議能繼續(xù)履行嗎？對(duì)于協(xié)議的效力，李女士覺得自己不知道賣房子，已經(jīng)明確書面通知不同意賣房子，協(xié)議無效。
嵊州法院認(rèn)為，張先生和李女士作為本案涉及的房屋的共同所有人，張先生與原告簽訂了房屋銷售協(xié)議，持有本人和李女士的身份證原件和房地產(chǎn)權(quán)證，并與中介公司門店簽訂了房屋銷售協(xié)議。在簽訂協(xié)議期間，他還與李女士進(jìn)行了兩次電話溝通（根據(jù)中介證詞），具有代理權(quán)的外觀。
此外，結(jié)合張先生與中介的微信溝通聲明，有些信息是我妻子要求我發(fā)送的，有些不情愿的話是我妻子要求我說的和李女士與中介的通話錄音不需要提供卡號(hào)，因?yàn)槲椰F(xiàn)在不賣為我現(xiàn)在不賣了。。。我不會(huì)退還他的錢。這不是我們的家庭，每個(gè)家庭都有……等等，被告李女士認(rèn)為，本案涉及該房屋的共同所有人知道并同意出售該房屋。被告張先生代表陳麗女士簽署房屋銷售協(xié)議的行為屬于權(quán)利代理人。
因此，李女士對(duì)出售房屋事項(xiàng)不知情，協(xié)議未生效或無效的抗辯意見不予受理。
至于本案涉及的協(xié)議能否繼續(xù)履行？法院認(rèn)為，本案原被告簽署的協(xié)議是合法有效的，對(duì)雙方都具有法律約束力；當(dāng)被告始終堅(jiān)持該協(xié)議的有效性尚未確定或無效時(shí)，本案的房屋買賣協(xié)議并未陷入僵局，被告也沒有客觀原因無法履行。因此，法院支持原請(qǐng)求繼續(xù)履行本協(xié)議的主張。
最后，法院裁定繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣合同》。原告應(yīng)在判決生效后60天內(nèi)支付剩余的229萬元。在原告支付購房款后15天內(nèi)，李女士和她的丈夫協(xié)助原告辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。駁回原告的其他主張。被告分別承擔(dān)案件受理費(fèi)和財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)。
這樣的案例多嗎？
買賣房屋需要注意什么？一審判決后，李女士向紹興市中級(jí)人民法院提出上訴。
在實(shí)踐中，買方可以在場(chǎng)，賣方需要房地產(chǎn)權(quán)利人在場(chǎng)，或發(fā)布有效的委托協(xié)議。為了避免后續(xù)糾紛，中介機(jī)構(gòu)將確認(rèn)未出席的業(yè)主知道并同意出售房屋。這種方式可以是短信和視頻。市場(chǎng)起起落落，偶爾也會(huì)有違約的情況。根據(jù)李女士的家庭情況，律師理解：作為財(cái)產(chǎn)權(quán)共有人，該男子首先有權(quán)處理房地產(chǎn)，然后有家庭代理權(quán)的概念。房屋銷售屬于家庭中的重大事項(xiàng)，法院一般支持所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。
至于房屋銷售中需要注意的事項(xiàng)，律師也提出了建議：杭州的二手房交易仍然相對(duì)規(guī)范，監(jiān)管也相對(duì)到位。律師提到，如果是賣方，最好先確認(rèn)對(duì)方是否具備購房資格，信用調(diào)查是否良好，是否符合貸款條件等，特別是當(dāng)市場(chǎng)變化相對(duì)較快時(shí)，延遲或多或少會(huì)造成損失。如果你是買家，你還需要了解你的購房資格。此外，你應(yīng)該了解預(yù)期房屋的產(chǎn)權(quán)、抵押、扣押以及是否涉及違規(guī)行為。你可以在現(xiàn)場(chǎng)檢查房屋供應(yīng)時(shí)更加注意。因此，中介機(jī)構(gòu)也應(yīng)了解、掌握這些情況，并有義務(wù)告知。