上海房產合同律師揭秘購房合同陷阱：虛構宣傳下的退房攻略

　　在繁華的都市中，購房一直是許多人生活中的重要里程碑。然而，隨著房地產市場的日益繁榮，一些開發商為了吸引客戶，不惜采用夸大甚至虛構的宣傳手段。當消費者滿懷期待地走進售樓處，看到的卻是與宣傳大相徑庭的房屋實際狀況，這無疑是對他們信任的極大打擊。面對這樣的困境，作為普通消費者的我們應該如何維權呢？讓我們跟隨上海房產合同律師的腳步，一起探索購房合同背后的秘密。

　　基本案情回顧：

　　原告張素榮與被告靜安某置業有限公司簽訂了一份購房合同，購買了位于靜安某小區的一處房產。然而，交房時原告發現房屋并非宣傳中的一梯一戶設計，而是兩梯兩戶，且存在多處質量問題。原告認為被告存在欺詐行為，要求解除合同并返還已付房款。被告則辯稱未如期交房是因疫情不可抗力，且房屋設計并未進行虛假宣傳。

　　律師深入剖析：

　　宣傳與實際不符的舉證

　　原告張素榮提交了一系列證據，包括宣傳彩頁、微信聊天記錄、現場談話錄音以及房屋質量問題的視頻光盤等。這些證據相互印證，形成了一個完整的證據鏈，充分證明了被告在宣傳過程中確實將相關戶型宣傳為一梯一戶，而實際交付的房屋卻與此不符。

　　合同附件的解讀

　　雖然原告在《商品房買賣合同》附件一《房屋平面圖》中簽名捺印，但該附件并未對房屋戶型等信息作出文字性說明。考慮到購房人普遍缺乏房地產專業知識，難以僅憑平面圖了解房屋具體狀況，因此原告的簽名捺印不足以證明其在簽訂合同時已明知購買的并非一梯一戶房屋。

　　補充協議的效力

　　案涉《商品房買賣合同》附件四《補充協議》中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式提供的信息僅供參考，不構成要約。然而，該條款屬于限制或免除被告責任且與原告有重大利害關系的條款。被告在簽訂合同時未履行合理提示及說明義務，因此該條款對原告不發生法律效力。

　　延期交房的考量

　　關于被告延期交房的問題，經查確實是因為新冠肺炎疫情影響所致。在被告已向原告履行告知義務，并在扣除順延期間后最終交房時間并未違反雙方約定的情況下，原告的該項主張不構成解除合同的法定事由。

　　裁判結果揭曉：

　　經過審理，法官依法判決解除原告張素榮與被告靜安某置業有限公司于簽訂的案涉《商品房買賣合同》，并要求被告協助原告辦理案涉房屋的解除網簽手續，同時返還原告已付案涉房屋購房首付款及已償還的按揭貸款本金，并賠償原告案涉房屋按揭貸款產生的利息。

　　法官說法剖析：

　　本案中，法官綜合考慮了雙方提供的證據及合同約定，認定被告在前期宣傳過程中存在虛假宣傳行為；同時指出商品房買賣合同多為制式合同，購房人難以直接看懂房屋具體狀況；此外，被告未履行合理提示及說明義務導致相關限制條款對原告不發生法律效力。基于以上因素綜合判斷后作出如上判決。

　　警示與建議：

　　對于賣房人而言，在銷售商品房時要秉持誠實信用原則，避免誤導性、夸大性的前期宣傳；在訂立合同時要充分盡到提示說明義務，確保買房人對所購房屋有全面準確的了解；切不可利用自身專業優勢地位片面引導消費者。否則一旦構成根本違約將面臨法律責任及賠償損失等后果。

　　作為消費者來說，在購房過程中要保持警惕和理性判斷：一方面要仔細閱讀合同條款并咨詢專業人士意見；另一方面要注意收集并保留好相關證據以備不時之需；一旦發現開發商存在欺詐行為或其他違法行為時應及時維權以維護自身合法權益不受侵害。

　　總之，購房是一項重大的投資決策，消費者應當謹慎對待。在選擇開發商和房屋時，應以誠信為基礎，以法律為保障，確保自己的權益不受侵害。同時，上海房產合同律師也呼吁相關部門加強監管，規范房地產市場秩序，為消費者創造一個公平、公正、透明的購房環境。