上海動遷律師:產權調換房屋應優先用于解決實際居住人的居住需求

　　產權調換是指通過法定程序，將一處房屋的產權轉移給另一處房屋的所有人，以實現交換雙方的居住需求。在實際操作中，產權調換是一種重要的房屋交易方式，能夠幫助房屋所有人更好地解決自己的居住問題。然而，對于哪些居住需求應當優先考慮，卻是一個比較復雜的問題。上海動遷律師為您解答一下有關的問題。

　　一、產權調換的法律規定

　　根據《中華人民共和國物權法》的規定，產權調換是指“一方將其擁有的一處物業權利轉讓給另一方，并由另一方轉讓一處物業權利給其，以達到雙方改善其物業利用的目的。”也就是說，產權調換是一種物業權利的互換，交換雙方均應當取得相應的物業權利，并能夠得到相應的實際利益。

　　同時，《物權法》還規定了產權調換的基本條件，包括：交換雙方均為合法的物業權利人；交換的物業權利應當是符合法律規定的；產權調換應當通過合法的方式進行，等等。

　　二、產權調換應優先考慮實際居住人的居住需求

　　在實際操作中，產權調換往往涉及到不同居住人之間的需求和利益，如何協調交換雙方的利益，成為了一個比較重要的問題。在這個問題上，我們應當優先考慮實際居住人的居住需求。

　　實際居住人指的是那些長期居住在房屋內，擁有合法居住權的人。這些人通常已經形成了與房屋相關的生活習慣和社會關系，對于他們而言，房屋是其生活和工作的基礎設施，其居住需求應當得到優先考慮。

　　這也符合《物權法》中關于保護居住權益的規定。《物權法》第二百二十六條規定：“出賣人在物權轉移前應當清償本物的拆遷、移交、交接、使用、維修等費用，保障該物的物質完整和現狀。物權轉移后，買受人有權享有該物的使用、收益和處分權，但應當尊重當地的風俗習慣、宗教信仰、習慣用途和公共利益，并尊重物業所有人的合法權益。”

　　在產權調換中，我們也應當遵循這一原則，保障實際居住人的合法權益。這也符合上海市的相關政策和法規。

　　三、上海市相關政策和法規

　　上海市對于產權調換的管理和規范有一系列的政策和法規。其中，最為重要的是《上海市物業管理條例》和《上海市房屋產權交易管理暫行辦法》。

　　根據《上海市物業管理條例》的規定，物業服務企業應當保障物業業主的合法權益，尊重物業所有人的合法權益，協調解決物業業主之間的矛盾和糾紛。同時，該條例還規定了物業管理的具體內容和標準，包括物業設施的維護、公共服務的提供、業主大會的召開等等。

　　而《上海市房屋產權交易管理暫行辦法》則是上海市針對房屋交易制定的一系列規章制度，其中也包括了對于產權調換的管理和規范。根據該辦法的規定，產權調換應當符合法律規定，交換雙方應當取得相應的物業權利，并能夠得到相應的實際利益。同時，該辦法還規定了產權調換的具體程序和要求，包括交換雙方應當簽訂書面協議、向有關部門備案、公示等等。

　　四、案例分析

　　在實際操作中，產權調換往往會涉及到不同居住人之間的需求和利益。下面，我們就以一宗實際案例進行分析。

　　案例：小張和小李分別擁有兩處位于上海市浦東新區的房屋，小張的房屋位于陸家嘴附近，小李的房屋位于外環以外的郊區。由于小張工作的地點位于郊區，而小李的孩子已經上學，需要在市區附近居住。因此，小張和小李決定進行產權調換。

　　在這個案例中，我們可以看到，小張和小李的居住需求存在明顯的差異。由于小張的工作需要，他需要居住在郊區附近，而小李則需要在市區附近居住，方便孩子上學。因此，在進行產權調換時，我們應當優先考慮小李的居住需求，確保她能夠在市區附近得到合適的住房。

　　在這種情況下，我們可以采取以下的方案。首先，我們應當確定小李需要居住的具體區域和房屋類型。然后，我們可以在該區域內尋找一處合適的房屋，作為小李的居住地。同時，我們需要確定這處房屋的產權歸屬，以便與小張的房屋進行調換。

　　在確定產權調換方案時，我們應當保證小李能夠得到實際利益。具體而言，就是保證她的新房屋能夠滿足她的居住需求，并且其價值不低于小張的房屋。同時，我們還需要考慮到小張的合法權益，確保他也能夠得到相應的實際利益。最后，我們應當在交換雙方之間簽訂書面協議，并向有關部門進行備案和公示。

　　總而言之，上海動遷律師提醒大家，產權調換是一種常見的房屋交易方式，它能夠幫助居住人解決房屋使用方面的問題。但在進行產權調換時，我們必須遵循優先保障實際居住人的居住需求的原則，確保他們的合法權益得到充分保障。同時，我們也需要遵守上海市的相關政策和法規，確保交易的合法性和規范性。