上海動遷律師免費咨詢 農村宅基地房屋拆遷補償利益民事糾紛主要分布在財產分析(權屬確認糾紛)、繼承(法定繼承和遺囑繼承糾紛)、離婚(離婚后財產分割)等幾大民事案件中。由于涉及宅基地房屋拆遷利益的民事案件訴訟對象數量較多，訴訟主體多為家庭成員，利益與家庭成員相互糾纏；同時，由于被拆房屋大多歷經數十年，有的甚至是1949年以前的舊房，居民變化較大，案件普遍復雜；這類案件涉及多重歷史和政策因素，對當事人的生產、生活、居住等一系列基本權益的保護產生重大影響。法律適用多樣，不夠統一，很難聽到。本文旨在對涉及農村宅基地房屋拆遷利益的民事案件的審判實踐進行分析和總結，提出此類案件審判的基本原則和裁量因素，以促進審判理念和適用法律的統一，切實維護當事人的合法權益。
一、審理涉及農村宅基地房屋拆遷利益的民事案件的基本原則。
(一)不處理標的物糾紛的原則。
在實踐中，由于此類案件涉及的對象數量較大，包括拆遷協議中確定的安置房等房地產，以及以貨幣形式體現的補償利益，在當事人與拆遷部門簽訂拆遷補償安置協議后，部分被拆遷對象要么害怕他人壟斷拆遷利益，要么急于分割拆遷利益，當拆遷對象有爭議時，會向法院申請分割拆遷利益。實踐中常見的情況主要包括:
1.主題不確定。宅基地房屋拆遷后，已確定安置面積但未選房，或者已確定門牌號但未交付安置用房，被補償安置人要求分割收益的。如果拆遷補償安置協議中只確定補償安置面積，且房屋仍在建設中，權益人要求分割拆遷補償利益份額的，最好不要支持。由于被拆遷人實際獲得的房屋面積可能與拆遷補償安置協議確定的房屋面積不一致，如果分割安置面積份額，可能會產生后續支付房屋出讓金、分割實際多余面積等糾紛。
2.標的物所有權不明。實踐中，宅基地房屋共有人就房屋權利歸屬簽訂了書面協議，但政府主管部門出具的宅基地使用權記載的內容與雙方書面協議確定的權利歸屬不一致。房屋拆遷后，當事人要求分割宅基地以補償安置利益。由于拆遷利益的劃分是以拆遷前房屋所有權已經確定為前提的，如果當事人主張拆遷利益劃分的歸屬不明確，應先提起訴訟確認權利，權利確定后，法院才能劃分拆遷補償利益。
3.標的物涉及多重法律關系。宅基地房屋拆遷中的利益劃分糾紛大多與繼承和財產分析糾紛交織在一起。部分繼承人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議后，當部分繼承人提起繼承財產分析訴訟，其他繼承人提起訴訟請求確認拆遷協議無效時，審理順序應區別對待。如果審理繼承財產分析訴訟的前提是先確認搬遷協議有效，那么先審理請求確認搬遷協議有效的訴訟，再審理繼承財產分析訴訟。反之亦然。
(二)宅基地使用權不得重復享有。
在宅基地房屋拆遷利益分割的情況下，由于繼承、婚姻等原因，一些當事人往往在很多地方享有宅基地房屋權。多處宅基地房屋同時拆遷的，原則上當事人不享有因宅基地重復使用權而產生的拆遷補償利益。《土地管理法》第六十二條第一款規定:“農村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”立法限制農村村民擁有宅基地數量的初衷是為了減少耕地占用，保護現有耕地。
現實中，農民通過申請獲得宅基地是一種常見的方式，但不是唯一的方式。農民獲得宅基地的方式還包括:
(一)買賣宅基地房屋或者行使抵押權取得宅基地使用權。
(2)因婚姻關系共同占有宅基地房屋和宅基地使用權。
(三)通過繼承房屋取得宅基地使用權。
上述獲得宅基地的方式都隱含著權利人可以獲得兩處以上宅基地的可能性。從法律層面上講，土地管理部門不能為已經擁有宅基地的權利人批準新宅基地，也不能對已經申請新宅基地但未在一定程度上返還原宅基地的權利人進行限制或處罰，但不能通過法律途徑剝奪公民在衍生收購中的宅基地使用權。
在充分查明客觀事實的基礎上，法官應區別對待拆遷利益:已婚婦女作為原宅基地使用權的申請人之一，因結婚、離婚等原因在新的集體經濟組織中重新取得宅基地使用權的，不應享有原宅基地使用權及相關補償利益。未取得其他集體經濟組織宅基地使用權的，享受原宅基地使用權相應份額的補償安置待遇；因繼承獲得的宅基地房屋被拆遷的，繼承人應享有宅基地和房屋拆遷的補償安置待遇，但具有城鎮戶口的繼承人原則上只能繼承房屋補償待遇。
(三)房地產拆遷利益單獨計算、獨立劃分的原則。
房子一旦建成，土地和房子就會成為不可分割的整體，“房產和房屋一體化”是客觀事實。所以有一種觀點，房子去哪里，地隨房子去。由于農村宅基地使用權具有很強的身份屬性，集體經濟組織成員的身份可能會隨著戶籍遷移等因素而發生變化，如果我們在處理宅基地房屋拆遷中的利益分割糾紛時，堅持傳統的“房子到哪里，土地就跟房子走”的觀念，就會面臨許多無法解釋的困難。比如甲方原來是農村戶口，在農村擁有一套宅基地，建兩套房子，后一套戶口搬到了城市戶口。根據法律規定，甲方應不再享有宅基地使用權，但甲方仍享有其原建造房屋的所有權。按照“房產與房屋合一”的觀點，會有兩種扣除結果:一是由于A享有房屋所有權，土地隨房屋而去，A應繼續享有土地使用權；第二，由于甲方不再享有宅基地使用權，且房屋去向不明，甲方不應繼續享有房屋所有權。顯然，這兩個根據“前提整合”得出的結果與現行法律的規定是不相容的。
為拆遷利益分割糾紛的處理提供法律上的便利，不妨對這一客觀上不可分割的事實進行法律上的分離，即從法律層面上分別對待宅基地和房屋，并對拆遷利益的補償對象進行類型化分析；基金會人屬于房屋拆遷利益的受益人，對房屋建設有貢獻的人(房屋權利人)屬于房屋拆遷利益的受益人。兩者齊頭并進，互不干涉，避免了邏輯解釋的死角，在處理房屋拆遷利益分割案件時，效果清晰鮮明。
之所以將房屋拆遷的利益單獨計算，單獨分割，是因為我國農村的很多宅基地房屋都來源于祖傳裝修。很多祖輩重建的民宅，可以追溯到四五十年代，但當時的民宅創始人大多已經去世。創始人的繼承人后來重建、重建和擴建了他們的房子。與眾多兄弟姐妹的家庭關系錯綜復雜，宅基地權利人的身份、房屋建設的出資、建設者的戶籍等都在不斷變化。房屋補償和宅基地補償的利益如果不分開考慮，當事人之間的利益劃分容易產生失衡；僅因其戶籍變更而剝奪宅基地使用權人分割房屋補償利益的權利，而不考慮其對房屋建設的貢獻，也是不合適的。
(四)安置對象享有相應拆遷利益的原則。
在實踐中，拆遷人對補償安置人員的核實一般有兩種方式:一是將安置人員名單附在拆遷單位與被拆遷人(以戶為單位)簽訂的房屋拆遷補償安置協議上。二、房屋拆遷安置協議中沒有相關條款，但搬遷單位在搬遷之初制定的“兩表”(即核定人員表和核定面積表)中有相關記錄。
因為“安置”的原意是保證被拆遷人的“房屋所有權”，即使安置對象沒有財產(對房屋的建設有貢獻)或身份(是房屋的基礎)，只要被拆遷人在拆遷協議中將其列為安置對象(比如宅基地使用權申請人和對房屋建設有貢獻的媳婦都沒有)，與被拆遷房屋所依附的宅基地無關。離婚后，戶口未遷出或者戶口不在宅基地上的房屋，拆遷補償安置協議仍以其為補償安置對象)。從保障安置對象生存權和發展權的角度出發，法院存在分歧。上海動遷律師免費咨詢