劉怡成與東臺公司的法律關(guān)系為貸款對貸款關(guān)系。商品房買賣合同性質(zhì)或民事借貸法律關(guān)系的界定，不應(yīng)以當(dāng)事人之間簽訂的合同的形式和名稱為限，而應(yīng)以當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同的實(shí)質(zhì)為限。上海房產(chǎn)律師為您解答一下相關(guān)的情況。
結(jié)合案件事實(shí)，根據(jù)房屋買賣合同標(biāo)的物的特點(diǎn)、權(quán)利義務(wù)是否平等、履行方式是否違反常識以及其他綜合考慮因素，劉益成與東臺公司之間的真正法律關(guān)系應(yīng)稱為房屋買賣貸款擔(dān)保。
在審查過程中，發(fā)現(xiàn)中國海南省高級管理法院已于2013年8月19日作出（2013）瓊民申字第279號民事法律裁定，指令海南省作為第二部分中級以上人民對于法院進(jìn)行再審，海南省經(jīng)濟(jì)第二中級人民通過法院可以經(jīng)過再審，已于2014年6月4日作出（2013）海南二中民再字第3號民事案件判決。
海南省高級需要法院應(yīng)當(dāng)依照國家最高實(shí)現(xiàn)人民選擇法院《關(guān)于企業(yè)適用我國民事行政訴訟法的解釋》第402條規(guī)定，裁定終結(jié)審查（2015）瓊民申字第91號，由本院學(xué)生按照相關(guān)民事訴訟法第一百九十八條第二款的規(guī)定提審（2013）海南二中民再字第3號許可制度執(zhí)行糾紛案。
本案存在以下兩個問題爭議焦點(diǎn)：一是本案對劉益成與東泰公司發(fā)展之間進(jìn)行真實(shí)的法律相關(guān)關(guān)系——真實(shí)的房屋買賣雙方關(guān)系管理還是一個名為房屋買賣實(shí)為借貸關(guān)系，應(yīng)否予以審查；二是劉益成與東泰公司企業(yè)之間以及房屋買賣合同的事實(shí)能否阻斷涉案商鋪被強(qiáng)制要求執(zhí)行。
是否應(yīng)審查劉益成與東泰公司之間的真實(shí)法律關(guān)系。根據(jù)企業(yè)最高國家人民通過法院《關(guān)于印發(fā)修改后的〈民事行為案件案由規(guī)定〉的通知》之規(guī)定，同一訴訟中涉及了兩個方面以上的法律相關(guān)關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)依當(dāng)事人訴爭的法律社會關(guān)系的性質(zhì)可以確定案由。
均為訴爭法律發(fā)展關(guān)系的，則按訴爭的兩個基于以上這些法律沒有關(guān)系研究確定一個并列的兩個案由。本案雖為執(zhí)行異議之訴，但國盛公司一審訴訟服務(wù)請求內(nèi)容包括會計確認(rèn)劉益成與第三人東泰公司員工之間信息不存在華泰豪苑第一層3000平方米商鋪的買賣雙方關(guān)系，確認(rèn)劉益成不享有前述房產(chǎn)的所有權(quán)之訴請。
實(shí)際上，本案當(dāng)事人訴爭的法律關(guān)系為確認(rèn)之訴和執(zhí)行異議之訴，根據(jù)自己最高實(shí)現(xiàn)人民需要法院《關(guān)于印發(fā)修改后的〈民事責(zé)任案件案由規(guī)定〉的通知》和規(guī)定，應(yīng)一并審查。
因此，本案再審判決結(jié)果對于東泰公司與劉益成之間的真實(shí)環(huán)境法律工作關(guān)系問題予以回避，直接影響按照表面上的房屋買賣交易合同管理關(guān)系來處理系統(tǒng)執(zhí)行異議之訴，是錯誤的。劉奕呈與東泰公司的房屋買賣合同事實(shí)是否具有阻礙涉案商鋪執(zhí)行的效力？
預(yù)告登記的事實(shí)不具備阻斷人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的效力。首先，涉案商鋪預(yù)告登記的辦理違反法律規(guī)定。2008年9月24日，劉益成申請辦理涉案商鋪預(yù)告登記；2008年9月25日，洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)土地局收到解除查封涉案房產(chǎn)的民事裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)。
2012年4月23日，洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)土地局才補(bǔ)辦預(yù)告登記證明。而此時，涉案房產(chǎn)所在項目已驗(yàn)收合格一年多，完全可以辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，無需補(bǔ)辦預(yù)告登記證明。其次，預(yù)告登記已經(jīng)失效。
物權(quán)法第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”
涉案商鋪所在華泰豪苑項目于2011年3月22日驗(yàn)收合格，此時涉案商鋪能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記。劉益成在能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請涉案商鋪產(chǎn)權(quán)登記，該預(yù)告登記已失效。再審判決關(guān)于預(yù)告登記至今未撤銷的認(rèn)定違背了物權(quán)法規(guī)定。最后，預(yù)告登記中的處分是指當(dāng)事人的民事處分行為，并不包括司法機(jī)關(guān)的司法強(qiáng)制措施。
上海房產(chǎn)律師提醒大家，非壽命消費(fèi)者不享有消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保障法》第2條，消費(fèi)者只提及生活開支，因此，消費(fèi)者最高人民法院在第2條答復(fù)建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題時，也是日常生活的消費(fèi)者。劉毅成為投資行為，沒有消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)。