上海房產著名律師來講講購買精裝修房屋能否要求退還裝修差額

　　近幾年，精裝修房屋進行維權的信訪及訴訟風險事件高發，各地人民政府為維護精裝修房屋市場的秩序，陸續出臺了關于社會規范精裝修公示工作內容的政策相關文件。上海律師咨詢網帶您了解一下相關的情況。

　　以杭州為例，2017年1月浙江省住房和城鄉建設廳《關于企業發布浙江省工程經濟建設一個標準＜全裝修住宅室內空間裝飾工程施工質量管理驗收制度規范＞的通知》, 附件共103 頁，除了細到如地板材料的品種、規格、圖案、顏色和性能，燈具的安裝位置，隔板材料的品種，潔具及配套材質、安裝方式方法等作出一些細節規定，該規范也對室內生活環境造成污染也作出了明確法律規范，如甲醛、苯、氨、氡、TVOC等污染物的濃度限值。

　　2018年9月, 杭州市房地產行業市場需求持續穩定健康教育發展需要協調研究小組合作辦公室發布《關于學生進一步完善規范商品房銷售活動現場公示和代理公司銷售網絡行為能力有關會計事項的通知》，明確提出要求“在售商品房為全裝修銷售的，應公開裝修價格、裝修預算明細，以及其他裝飾裝修的主要通過材料和設備的品牌、產地、規格、級別、數量等。

　　在銷售現場設置的樣板房，應當充分說明我們實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否具有一致”。上述數據文件學習內容不僅可以將其視為對開發商交付商品房的另一項重要技術標準，也可能在司法改革實踐過程中被法院認定為裝修標準的重要價值判斷理論依據。

　　對于《商品房預售方案》的裝修單價能否認定為精裝修房屋的質量標準，一直在業內保有爭議。南京富力十號“精裝門”歷時4年，幾十戶購房人訴請開發商按照當時宣傳的樣板間對交付房屋進行整改，并賠償房屋整改導致延期交付的損失。

　　南京市江寧區法院一審時認為上述兩項訴訟請求無事實和法律依據，予以駁回。南京市中院二審時認為，富力十號在《商品房預售方案》中標明4500元/平方米的裝修標準，該方案作為政府公示文件，應當屬于買賣雙方的法定要約，但涉及到開發商是否應當賠償購房人裝修差價問題時。

　　法院認為，開發商作為開發商，擁有自主定價權，購房人也擁有選擇權，該價格屬于雙方合同協商認可的結果，并不違反法律規定，故駁回上訴請求，維持原判。南京市中院在受理了購房人對此案的再審請求后，委托第三方專業機構對案涉房屋精裝修標準進行了鑒定，最終認定《商品房預售方案》載明的裝修單價信息對開發商具有法律約束力，并作出再審判決，撤銷一、二審判決結果，改判賠償購房人裝修差價。

　　但也有觀點認為，《商品房預售方案》的裝修單價并非是雙方約定的裝修質量標準（成本標準）而只是裝修價格，該價格不僅包括成本標準，還包含了開發商應納的稅金、管理成本、資金成本、應得利潤、商譽等，通過鑒定裝修實際價格與銷售價格的差額在法理上毫無依據，也不符合市場客觀規律。

　　開發商與購房者簽訂的商品房買賣合同及補充協議是司法實踐中確定精裝修房屋質量和裝修標準的主要依據。

　　浙江省2018版《買賣合同進行示范文本》確定了裝修設計標準、環保技術標準及室內空間環境分析檢測工作報告等交付使用要求；明確了全裝修商品房的硬裝修部分（一般主要包括中國室內裝修中的隔墻、吊頂、管線、電線、門窗、地板、涂刷面層、瓷磚等固定的不能實現移動的部分）適用《浙江省住宅物業保修金管理沒有辦法》。

　　同時發展要求企業合同簽訂后，開發商不得我們通過學習要求買受人簽訂補充協議等形式能夠降低或變相降低工程合同約定的裝修行業標準、環保教育標準和保修標準。上述研究合同法律條款的設立均體現了政府對購房人權益受到保護的傾斜。

　　但對于如何確定合同約定的裝修價格和實際交付的情況，法院仍有不同的判斷標準。如果買方認為裝修的整體成本不符合協議，但不能證明具體部件或材料的差異，經查閱相關判例法，判定精裝修的價格是買賣雙方在協議的基礎上達成的價值，即供求關系、開發商的品牌價值和賺取的利潤相結合，也有一種觀點認為精裝修的成本不應局限于室內裝修的價值，還應考慮社區設備的價值、戶外環境的價值判斷角度。

　　因此，上海律師咨詢網提醒大家，在正常情況下，只要裝修價格符合商法，并且不顯得不公平，在沒有足夠證據證明索賠的情況下，對于買方要求參考建筑成本評估并要求雙重退還裝修價格差額的要求，很難得到法院的支持。