石湖蕩房產(chǎn)律師講購(gòu)房人無(wú)需承擔(dān)還款責(zé)任適用

　　基本案情：饒家恩等三人重審事實(shí)及理由：二審判決饒家恩等三人承擔(dān)建行青海分行剩余貸款本息償還責(zé)任錯(cuò)誤。

　　第一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，規(guī)定，商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同解除時(shí)，應(yīng)當(dāng)由賣方返還所收取的購(gòu)房貸款本金及利息。另外一項(xiàng)生效判決已經(jīng)確定，越州公司在解除合同時(shí)將剩余貸款本息支付給建行青海分行，對(duì)這一責(zé)任的認(rèn)定不再有爭(zhēng)議。

　　第二，在執(zhí)行《個(gè)人住房(商業(yè)用房)借款合同》(以下簡(jiǎn)稱“借款合同”)過(guò)程中，饒家恩等三人在客觀上既不控制貸款，也不使用貸款，而是由建行青海分行按按揭貸款模式直接轉(zhuǎn)給了越州公司。由于越州公司違約，導(dǎo)致購(gòu)房合同和借款合同解除，饒家恩等三人無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，在無(wú)法購(gòu)買房屋的情況下，還將成為建行青海分行的債務(wù)人，這既不符合抵押貸款的法律特征，也不符合抵押貸款商業(yè)模式的價(jià)值安排。
 

　　建設(shè)銀行青海分行認(rèn)為：

　　第一，借款合同關(guān)系發(fā)生在建行青海分行和饒家恩三人之間。案件涉及借款合同第十九條規(guī)定：“貸款人與借款者的借貸關(guān)系解除時(shí)，借款人應(yīng)立即退還所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或者委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人。“本條款具有清理清算條款的性質(zhì)，借款合同解除，并不影響該條款的效力，饒家恩等三人應(yīng)根據(jù)本條款約定將剩余貸款本息退還建行青海分行。

　　接著，第25條第2款《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)定，出賣人在房屋買賣合同和抵押貸款解除后，將房屋貸款退還給賣方，石湖蕩房產(chǎn)律師在法律關(guān)系上，是出賣人受購(gòu)房人的委托。此案中，越州公司沒(méi)有按照饒家恩等三人的委托向建行青海分行償還貸款，相應(yīng)的還款責(zé)任仍應(yīng)由饒家恩等三人承擔(dān)。裁決的理由根據(jù)最高法院的意見(jiàn)，本案再審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，在借款合同解除后，饒家恩及其他三人應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的償還責(zé)任。

　　本案中借款合同解除后貸款返還責(zé)任主體問(wèn)題。

　　第25條第2款《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)定：“被確認(rèn)無(wú)效或撤銷的商品房買賣合同，在解除后，商品住宅抵押貸款合同解除后，賣方應(yīng)將所收購(gòu)住房貸款和購(gòu)買商品房的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買方。”

　　此案中，由于越州公司沒(méi)有在約定的時(shí)間內(nèi)交付房屋，導(dǎo)致案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《抵押合同》由于合同目的不能實(shí)現(xiàn)也被解除。按照上文所述，由出賣人越州公司將購(gòu)房貸款本金及利息退還建行青海分行，饒家恩等三人不負(fù)有返還義務(wù)。
 

　　有關(guān)案件所涉借款合同中有關(guān)格式條款的適用。

　　案件涉及借款合同第十九條規(guī)定：“貸款人與借款者解除借貸關(guān)系時(shí)，借款人應(yīng)立即退還所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或者委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人。“本條款系建行青海分行為重復(fù)使用預(yù)先擬定的格式條款。

　　我國(guó)《商品住房銷售合同司法解釋》中已明確規(guī)定，商品房買賣和商品房抵押貸款合同解除后，賣方將收取的貸款本金和利息直接退還給貸款人，而不是購(gòu)房人(借款人)，建行青海分行擬訂本條內(nèi)容，指請(qǐng)求饒家恩等三人在未取得所購(gòu)房屋和實(shí)際擁有購(gòu)房貸款的情況下將貸款歸還，顯然無(wú)理地加重饒家恩等三人的責(zé)任，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條“…提供格式條款一方免除其責(zé)任并加重對(duì)方的責(zé)任，該條款對(duì)饒家恩等三人無(wú)拘束力，但排除對(duì)方的主要權(quán)利無(wú)效。
 

　　商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系問(wèn)題。

　　本案件涉及商品房買賣合同與商品房抵押貸款雙重法律關(guān)系。就合同內(nèi)容而言，在商品房買賣合同中，饒家恩等三人交房，越州公司交付房屋；在商品房抵押貸款合同中，建行青海分行將饒家恩等三人所貸的款項(xiàng)直接支付給越州公司，越州公司使用。在貸款方面，饒家恩等三人并不支配住房貸款，而是要償還貸款。如合同正常履行，饒家恩等三人取得房屋，雙方權(quán)利和義務(wù)亦可平衡。

　　但是本案中，由于越州公司未能交付房屋而導(dǎo)致合同解除，導(dǎo)致合同雙方權(quán)利和義務(wù)嚴(yán)重失衡。其具體形式是：越州公司違約不能交房，導(dǎo)致各方解除合同，而實(shí)際占有使用饒家恩等三人支付的首付款和建行青海分行按揭貸款，建行青海分行按合同約定既享有抵押權(quán)，并同時(shí)享有對(duì)越州公司、饒家恩等三人的債權(quán)；饒家恩等三人未取得房屋，但首次付款既已付清，再次要求償還抵押貸款。如果按照合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，當(dāng)饒家恩等三人對(duì)合同解除無(wú)過(guò)錯(cuò)時(shí)，仍然要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)償還責(zé)任，顯然不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方的權(quán)利和義務(wù)都不平衡，違反了公平原則。所以，在審案過(guò)程中，應(yīng)充分考慮商品房抵押貸款商業(yè)模式下各合同間的密切聯(lián)系及各方權(quán)利義務(wù)的平衡，避免由于強(qiáng)調(diào)單一合同的相對(duì)性而導(dǎo)致三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

　　石湖蕩房產(chǎn)律師鑒于此，建行青海分行請(qǐng)求饒家恩及其他三人返還剩余貸款并支付利息的請(qǐng)求不能成立，其律師費(fèi)也不應(yīng)由饒家恩等三人承擔(dān)。饒家恩等三人請(qǐng)求重審，應(yīng)當(dāng)予以支持。一審判決認(rèn)定有錯(cuò)誤，本院予以糾正。上海借貸糾紛律師