上海動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)知識(shí)大全

　　上海動(dòng)遷律師
       1.賣(mài)一房?jī)煞康娘L(fēng)險(xiǎn)；

　　2.業(yè)主無(wú)法確定的風(fēng)險(xiǎn)；

　　3.不配合風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；

　　4.違約金不足以補(bǔ)償當(dāng)前房?jī)r(jià)差。

　　沒(méi)有房產(chǎn)證的拆遷房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？合同有效嗎？

　　答:1。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，第五十二條有下列情形之一的，合同無(wú)效:(一)一方以欺詐、脅迫等手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；(三)以合法形式隱瞞非法目的的；(四)損害公共利益的；(五)違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。

　　所以是有效的，拆遷戶(hù)是可以買(mǎi)賣(mài)的。

　　律師建議:

　　01，尋找可靠的賣(mài)家。

　　一般拆遷房銷(xiāo)售都是在棚戶(hù)區(qū)或者不太繁華的地區(qū)，大多是熟人。適當(dāng)?shù)奶皆L是必要的。如果不確定，可以通過(guò)房產(chǎn)中介，可以提供額外的保障。需要查明(1)房屋是否抵押或查封；(2)房主是否有債務(wù)；(3)房主是否有家庭糾紛。

　　02、制定完整的采購(gòu)合同。

　　合同分為簽約主體和違約條款；例如:“合同履行過(guò)程中，甲方婚姻狀況發(fā)生變化，不允許變更房屋產(chǎn)權(quán)，即保證產(chǎn)權(quán)人是……，且簽訂合同時(shí)出賣(mài)人已取得其他共有人同意。”對(duì)違約條款的約定，比如合同不能履行時(shí)，彌補(bǔ)在類(lèi)似地段、地點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)房屋的現(xiàn)行差價(jià)。

　　03.及時(shí)入住。

　　動(dòng)遷房雖然短時(shí)間內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓其實(shí)是一種宣傳效果，實(shí)際住在動(dòng)遷房也起到了宣傳作用。在動(dòng)遷房小區(qū)，一般鄰居和住戶(hù)都是曾經(jīng)相處的熟人，買(mǎi)家入住可以起到充分的宣傳效果。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條。在貨幣債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)被執(zhí)行人名下登記的房地產(chǎn)提出異議，符合下列條件，其權(quán)利可以免除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:

　　(一)在人民法院查封之前，已經(jīng)簽訂合法有效的書(shū)面銷(xiāo)售合同；

　　(二)人民法院查封房地產(chǎn)前；

　　(三)已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款，或者按照合同約定支付部分價(jià)款，并按照人民法院的要求交付剩余價(jià)款執(zhí)行；

　　(4)因買(mǎi)方自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條被執(zhí)行人將需要登記轉(zhuǎn)移的財(cái)產(chǎn)全部出售給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，第三人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

　　最高法院發(fā)布的上述規(guī)定對(duì)實(shí)際居住(占有)作了例外規(guī)定，說(shuō)明占有在拆遷房屋的銷(xiāo)售中也起著決定性的作用。

　　當(dāng)然，及時(shí)主張自己的權(quán)利也很重要。五年期過(guò)去后第一時(shí)間聯(lián)系賣(mài)家最保險(xiǎn)。

　　目前一線城市房?jī)r(jià)越來(lái)越貴，蘇州這樣的新型城市房?jī)r(jià)一路飆升。很多人退而求其次，買(mǎi)面積相對(duì)較大、價(jià)格較低的拆遷房。但是被拆遷的房子往往沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)這樣的房子肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的。本文對(duì)拆遷戶(hù)的轉(zhuǎn)移問(wèn)題給出如下解答。

　　買(mǎi)賣(mài)拆遷房屋的風(fēng)險(xiǎn):

　　1.賣(mài)一房?jī)煞康娘L(fēng)險(xiǎn)；

　　2.業(yè)主無(wú)法確定的風(fēng)險(xiǎn)；

　　3.不配合風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；

　　4.違約金不足以補(bǔ)償當(dāng)前房?jī)r(jià)差。

　　沒(méi)有房產(chǎn)證的拆遷房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？合同有效嗎？

　　答:1。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，第五十二條有下列情形之一的，合同無(wú)效:(一)一方以欺詐、脅迫等手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；(三)以合法形式隱瞞非法目的的；(四)損害公共利益的；(五)違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。

　　所以是有效的，拆遷戶(hù)是可以買(mǎi)賣(mài)的。

　　律師建議:

　　01，尋找可靠的賣(mài)家。

　　一般拆遷房銷(xiāo)售都是在棚戶(hù)區(qū)或者不太繁華的地區(qū)，大多是熟人。適當(dāng)?shù)奶皆L是必要的。如果不確定，可以通過(guò)房產(chǎn)中介，可以提供額外的保障。需要查明(1)房屋是否抵押或查封；(2)房主是否有債務(wù)；(3)房主是否有家庭糾紛。

　　02、制定完整的采購(gòu)合同。

　　合同分為簽約主體和違約條款；例如:“合同履行過(guò)程中，甲方婚姻狀況發(fā)生變化，不允許變更房屋產(chǎn)權(quán)，即保證產(chǎn)權(quán)人是……，且簽訂合同時(shí)出賣(mài)人已取得其他共有人同意。”對(duì)違約條款的約定，比如合同不能履行時(shí)，彌補(bǔ)在類(lèi)似地段、地點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)房屋的現(xiàn)行差價(jià)。

　　03.及時(shí)入住。

　　動(dòng)遷房雖然短時(shí)間內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓其實(shí)是一種宣傳效果，實(shí)際住在動(dòng)遷房也起到了宣傳作用。在動(dòng)遷房小區(qū)，一般鄰居和住戶(hù)都是曾經(jīng)相處的熟人，買(mǎi)家入住可以起到充分的宣傳效果。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條。在貨幣債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)被執(zhí)行人名下登記的房地產(chǎn)提出異議，符合下列條件，其權(quán)利可以免除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:

　　(一)在人民法院查封之前，已經(jīng)簽訂合法有效的書(shū)面銷(xiāo)售合同；

　　(二)人民法院查封房地產(chǎn)前；

　　(三)已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款，或者按照合同約定支付部分價(jià)款，并按照人民法院的要求交付剩余價(jià)款執(zhí)行；

　　上海動(dòng)遷律師
      (4)因買(mǎi)方自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條被執(zhí)行人將需要登記轉(zhuǎn)移的財(cái)產(chǎn)全部出售給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，第三人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。