在城市發(fā)展和城市化進(jìn)程中，廠(chǎng)房拆遷成為常見(jiàn)的現(xiàn)象。然而，由于廠(chǎng)房拆遷牽涉到征收、評(píng)估和補(bǔ)償?shù)榷鄠€(gè)方面，往往會(huì)引起一些法律糾紛。在此，上海法律咨詢(xún)網(wǎng)將針對(duì)廠(chǎng)房拆遷引發(fā)的資產(chǎn)評(píng)估和補(bǔ)償問(wèn)題，從法律的角度進(jìn)行分析。
一、資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律規(guī)定
資產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)一定的資產(chǎn)進(jìn)行定量、定性評(píng)價(jià)的過(guò)程。在廠(chǎng)房拆遷過(guò)程中，資產(chǎn)評(píng)估的重要性不言而喻。那么，資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律規(guī)定是什么呢？
1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二十七條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)化原則，按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議出讓等方式。出讓價(jià)格應(yīng)當(dāng)以土地評(píng)估價(jià)為依據(jù)。”
2、《中華人民共和國(guó)征收與補(bǔ)償條例》第六條規(guī)定：“征收實(shí)行按照公平、公正的原則，遵循合法、公正、公開(kāi)、依法合理的程序。征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商確定。”
3、《中華人民共和國(guó)土地增值稅法》第十五條規(guī)定：“土地增值稅應(yīng)當(dāng)以土地評(píng)估價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。”
4、《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》第二十五條規(guī)定：“拍賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)依法評(píng)估，并按照評(píng)估價(jià)進(jìn)行拍賣(mài)。”
5、《中華人民共和國(guó)評(píng)估法》第一條規(guī)定：“為了保障公共利益，規(guī)范評(píng)估行為，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，制定本法。”
二、資產(chǎn)評(píng)估的重要性
在廠(chǎng)房拆遷過(guò)程中，資產(chǎn)評(píng)估的重要性不言而喻。資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果會(huì)直接影響到征收標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和稅費(fèi)的計(jì)算等問(wèn)題。因此，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估是很有必要的。
值得注意的是，資產(chǎn)評(píng)估并不是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的工作。資產(chǎn)評(píng)估需要考慮的因素很多，如土地面積、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、地理位置、市場(chǎng)需求等等。如果評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確，就會(huì)給政府和被征收人帶來(lái)不必要的麻煩。
三、資產(chǎn)評(píng)估的程序
在廠(chǎng)房拆遷中，資產(chǎn)評(píng)估需要按照一定的程序進(jìn)行。具體來(lái)說(shuō)，程序包括以下幾個(gè)方面：
1、選定評(píng)估機(jī)構(gòu)
資產(chǎn)評(píng)估需要由專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，而且評(píng)估機(jī)構(gòu)需要經(jīng)過(guò)政府認(rèn)證。在選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮機(jī)構(gòu)的信譽(yù)、資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)等方面。
2、確定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)
評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是指評(píng)估的參考標(biāo)準(zhǔn)。在廠(chǎng)房拆遷中，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)一般為市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的確定需要考慮到房屋的實(shí)際情況、地理位置、市場(chǎng)需求等因素。
3、實(shí)地勘查
評(píng)估機(jī)構(gòu)需要對(duì)被征收的資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘查，以了解資產(chǎn)的具體情況。
4、資料收集
評(píng)估機(jī)構(gòu)需要收集相關(guān)的資料，包括土地權(quán)屬證明、房屋產(chǎn)權(quán)證、稅務(wù)登記證明等。
5、評(píng)估報(bào)告
評(píng)估機(jī)構(gòu)需要根據(jù)實(shí)地勘查和資料收集的情況，編制評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告需要包括被征收資產(chǎn)的詳細(xì)情況、評(píng)估結(jié)果、評(píng)估方法、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)等信息。
四、補(bǔ)償問(wèn)題的相關(guān)法律規(guī)定
在廠(chǎng)房拆遷過(guò)程中，除了資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題，還涉及到補(bǔ)償問(wèn)題。那么，補(bǔ)償問(wèn)題的相關(guān)法律規(guī)定是什么呢？
1、《中華人民共和國(guó)征收與補(bǔ)償條例》第十二條規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)按照公平、公正的原則確定征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并在征收通知書(shū)中告知當(dāng)事人。征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括被征收房屋、構(gòu)筑物的實(shí)物補(bǔ)償、搬遷安置費(fèi)、過(guò)渡期間租賃費(fèi)、搬遷、臨時(shí)過(guò)渡期間生活費(fèi)等。”
2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十條規(guī)定：“依法征收土地的，應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償，并按照有關(guān)規(guī)定安排搬遷。”
3、《中華人民共和國(guó)房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：“對(duì)于居民自有住房拆遷的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償和安置；對(duì)于企事業(yè)單位的房屋，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或者代建或者其他形式安置。”
4、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“依法征收或者依法征用財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償。”
根據(jù)以上法律規(guī)定，在廠(chǎng)房拆遷中，被征收人應(yīng)當(dāng)獲得公平、公正的補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括實(shí)物補(bǔ)償、搬遷安置費(fèi)、過(guò)渡期間租賃費(fèi)、搬遷、臨時(shí)過(guò)渡期間生活費(fèi)等。同時(shí)，依法征收或者依法征用財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償。
五、上海市廠(chǎng)房拆遷案例分析
上海市廠(chǎng)房拆遷案例較為典型的是2012年“廟行地鐵站”拆遷案。該案中，廠(chǎng)房主張拆遷給予合理的補(bǔ)償，但征收單位僅給予了廠(chǎng)房實(shí)際價(jià)值的40%作為補(bǔ)償，引發(fā)了爭(zhēng)議。
后來(lái)，該案經(jīng)過(guò)上海市法院審理，最終裁定征收單位應(yīng)當(dāng)給予廠(chǎng)房主合理的補(bǔ)償。法院認(rèn)為，征收單位未能按照公平、公正的原則確定征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，廠(chǎng)房主有權(quán)要求重新評(píng)估和補(bǔ)償。此外，法院還指出，征收單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，給予合理的補(bǔ)償，并按照有關(guān)規(guī)定安排搬遷。
該案的審理結(jié)果反映出，在廠(chǎng)房拆遷中，資產(chǎn)評(píng)估和補(bǔ)償問(wèn)題是關(guān)鍵的法律問(wèn)題。當(dāng)被征收人認(rèn)為征收單位的補(bǔ)償不合理時(shí)，可以通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。
六、總結(jié)
上海法律咨詢(xún)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，在廠(chǎng)房拆遷中，資產(chǎn)評(píng)估和補(bǔ)償問(wèn)題是關(guān)鍵的法律問(wèn)題。在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)按照一定的程序進(jìn)行，以確保評(píng)估結(jié)果的公正、公平。在補(bǔ)償問(wèn)題中，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，給予被征收人合理的補(bǔ)償。同時(shí)，當(dāng)被征收人認(rèn)為征收單位的補(bǔ)償不合理時(shí)，可以通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。
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