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    上海動遷律師:征收紅線將房屋一分為二,該如何處理?

    時(shí)間:2022-10-27 08:34 點(diǎn)擊: 關(guān)鍵詞:上海動遷律師,征收

      在征地拆遷的過程中,如果因規(guī)劃不合理,致使整幢建筑物的一部分未納入規(guī)劃紅線范圍內(nèi),從而將房屋一分為二,導(dǎo)致一部分房屋在紅線以里,另一部分在線外。遇到這種情況,是應(yīng)當(dāng)只征收紅線內(nèi)的部分,保留線外部分,還是將線外的部分也一并征收呢?看看上海動遷律師是如何解答的。

    上海動遷律師:征收紅線將房屋一分為二,該如何處理?

      規(guī)劃紅線圖是指宏觀規(guī)劃用地范圍的標(biāo)志線圖,是建筑紅線或道路紅線圖的總稱,它規(guī)定了建筑物的邊界外沿界限,即建筑物必須建造在該線以內(nèi),限定了建筑物與道路或其他公共設(shè)施的紅線距離等。規(guī)劃紅線圖是建設(shè)項(xiàng)目必須遵守的,也是征地拆遷、房屋征收的重要依據(jù)。

    上海動遷律師:征收紅線將房屋一分為二,該如何處理?

      當(dāng)房屋被征收紅線分成兩部分時(shí),如何處理才能合乎法律規(guī)定,現(xiàn)有的法律、法規(guī)以及相關(guān)司法解釋、最高人民法院的相關(guān)意見、批復(fù)等裁判淵源性文件中均無具體的參考,在法律適用上并無確切的依據(jù)可循。為了能夠公平、合理地處理這一問題,既能保護(hù)拆遷戶的利益,又能使征收過程順利進(jìn)行,有必要結(jié)合社會生活現(xiàn)實(shí)、法學(xué)基本原理以及國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡稱《條例》)的立法精神進(jìn)行深入細(xì)致的研究和分析、綜合考量,提供可資借鑒的解決途徑。下面分兩種情形進(jìn)行討論。

      一、嚴(yán)格按照法律規(guī)定,只征收和拆除紅線以內(nèi)的部分。

      房屋是按永久存在設(shè)計(jì)而建成的建筑物,占用土地空間,一般有屋頂,周圍有墻,能防風(fēng)避雨,御寒保溫,供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資,并具有固定基礎(chǔ),層高一般在2.2米以上的永久性場所。房屋的結(jié)構(gòu)具有一定的整體性,如果由于道路、城市規(guī)劃不合理,而將房屋一分為二,就要判斷紅線內(nèi)有多少,紅線外有多少,部分拆除是否會對房屋的功能、使用和安全造成影響。假如紅線內(nèi)只有一小部分,拆除后不影響其余部分的功能、安全和正常使用,那么可以保留線外。然而,假如線內(nèi)是一半甚至一大部分,在這種情況下,如果嚴(yán)格按照紅線范圍拆除,這樣雖然合法,但是不夠合理。因?yàn)椴鸪徊糠趾螅课莸慕Y(jié)構(gòu)被破壞,失去了其原有的居住功能。如果不再居住,又保留殘余結(jié)構(gòu)、建筑,還可能會對周邊環(huán)境產(chǎn)生影響,建筑上可能有物體墜落,對周邊的人或者財(cái)物造成損害。民法通則和侵權(quán)責(zé)任法規(guī)定:“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”另外,紅線內(nèi)部分被拆除后,原來的房屋所有權(quán)證應(yīng)該注銷,那么剩余部分仍然屬于不動產(chǎn),根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,不動產(chǎn)需要進(jìn)行物權(quán)登記,但是剩余部分房屋是否可以登記還是個(gè)問題。

      二、突破紅線,將房屋作為整體一并征收。

      對于這種情況,首先需要明確的是,突破紅線,征收線外房屋的行為是否違法。行政違法,是指行政法律關(guān)系主體違反行政法律規(guī)范,侵害受法律保護(hù)的行政關(guān)系,對社會造成一定程度的危害但尚未構(gòu)成犯罪,依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政責(zé)任的行為。主要構(gòu)成要素包括:1、行政違法的主體必須是行政法律關(guān)系主體,不是行政法律關(guān)系主體,不可能構(gòu)成行政違法;2、行政違法違反的是行政法律規(guī)范,侵害的客體是受法律保護(hù)的行政關(guān)系;3、違法必須是行為者有故意或過失的行為,即行為人有主觀方面的過錯(cuò)的行為;4、政違法對社會造成了一定程度的損害。

      據(jù)此分析,首先,征收紅線以外的行為,如果嚴(yán)格按照程序辦事,則不存在違反行政法律規(guī)范的情形。其次,該行為的對象是房屋所有權(quán),如果政府依法征收并給予合理補(bǔ)償,那么也不存在侵害行為對象的情形。再次,該行為雖然突破了規(guī)劃紅線,但并未對社會產(chǎn)生任何危害,反而消除了可能產(chǎn)生的潛在安全問題,是對社會有利的行為。可見,征收紅線以外的行為不符合行政違法的構(gòu)成要素。

      另外,從社會生活事實(shí)和常理來講,房屋是人們生活、居住的空間,各部分通常具有不同的功能。如果拆除了一部分而保留其余部分,可能會使房屋失去整體的價(jià)值和用途。因此應(yīng)當(dāng)將房屋看作一個(gè)整體,而不能僵化地按照紅線圖進(jìn)行處理。

      最后,從《條例》的立法精神上分析,《條例》的立法目的是規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動,維護(hù)公共利益,保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。按照正當(dāng)法律程序征收紅線外的部分房屋,既可以維護(hù)公共利益,又能夠保障房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益,是合法、合理的行政行為,符合《條例》的立法精神。

      綜上所述,當(dāng)紅線的征收范圍剛好跨越房屋,分為兩個(gè)部分時(shí),需要考慮每個(gè)部分的大小,對房屋及周圍環(huán)境的功能的影響,在不違反法律法規(guī),損害相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益,危害社會的情況下,房屋線的內(nèi)部和外部部分可以整體征收。

    上海動遷律師:征收紅線將房屋一分為二,該如何處理?

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