商品房買賣預約合同解除后的定金如何處理？上海房產糾紛律師告訴您

　　在中國，商品房買賣預約合同是一種常見的合同形式，該合同是購房人和開發商之間的約定書，用于約定購房人購買房屋的價格、面積、交房時間等重要事項。在簽訂商品房買賣預約合同時，購房人需要向開發商支付一定金額的定金作為認購房屋的證明。然而，在一些情況下，購房人可能需要解除預約合同，例如發現房屋存在質量問題、個人經濟狀況變化等原因。那么，如果購房人解除預約合同后，預付的定金該如何處理呢？以下上海房產糾紛律師將從法律角度對此問題進行探討。

　　一、法律法規

　　1.《中華人民共和國合同法》

　　《中華人民共和國合同法》第二十八條規定：“當事人可以約定合同解除的條件。當事人一方有正當理由，可以解除合同。但是，根據合同性質、交易習慣或者法律規定應當履行義務的除外。”

　　2.《中華人民共和國物權法》

　　《中華人民共和國物權法》第八十五條規定：“出賣人未按照合同約定交付物的，買受人可以解除合同，或者要求出賣人交付物；已經交付的，買受人可以要求出賣人承擔修理、更換、退貨或者減少購價的責任。”

　　3.《上海市商品房銷售管理辦法》

　　《上海市商品房銷售管理辦法》第十五條規定：“購房人預付定金后不再購買房屋的，開發企業應當在扣除預定金5%的費用后將剩余款項退還購房人。如購房人解除合同，根據合同約定或者《合同法》的有關規定處理。”

　　二、案例分析

　　在實際生活中，一些購房人在購買商品房時，預付定金后因各種原因解除預約合同。在此情況下，開發商是否有權扣留購房人預付的定金呢？以下將分析一起類似案例。

　　案例：小王預約購買某小區的商品房，向開發商支付了10萬元的定金。后來，小王因工作調動需要離開上海，請求開發商解除預約合同并退還定金。但開發商卻拒絕了小王的請求，并要求小王支付違約金。

　　在此案例中，根據《上海市商品房銷售管理辦法》第十五條規定，如購房人解除合同，應當根據合同約定或者《合同法》的有關規定處理。因此，首先需要查看預約合同中是否有相關約定。

　　如果預約合同中有關于解除合同后定金處理的約定，應當按照合同約定執行。但如果預約合同中沒有相關約定，則應當參照《合同法》的相關規定進行處理。

　　根據《合同法》第二十八條規定，當事人一方有正當理由，可以解除合同。因此，如果小王解除預約合同是由于工作調動等正當理由，那么小王可以解除合同，但開發商應當根據法律規定退還剩余的定金。

　　根據《上海市商品房銷售管理辦法》第十五條規定，如果購房人解除合同，開發商應當在扣除預定金5%的費用后將剩余款項退還購房人。因此，在該案例中，開發商可以扣除小王支付的10萬元定金的5%，即5萬元作為違約金，剩余的5萬元應當退還給小王。

　　三、結論

　　根據以上法律法規和案例分析，可以得出結論：

　　1.購房人可以解除預約合同，但必須具有正當理由。

　　2.如果預約合同中有關于解除合同后定金處理的約定，應當按照合同約定執行。

　　3.如果預約合同中沒有相關約定，則應當參照《合同法》的相關規定進行處理。

　　4.根據《上海市商品房銷售管理辦法》的規定，如果購房人解除合同，開發商可以扣除預付定金5%的費用作為違約金，剩余款項應當退還給購房人。

　　因此，在處理商品房買賣預約合同解除后的定金問題時，應當遵循以上法律法規和相關規定進行處理。同時，在簽訂預約合同時，購房人應當仔細閱讀合同內容，特別是關于解除合同后定金處理的約定，以避免在解除合同后出現糾紛。

　　四、建議

　　針對該案例中的問題，提出以下建議：

　　1.在簽訂商品房買賣預約合同時，應當仔細閱讀合同內容，特別是關于解除合同后定金處理的約定，以避免在解除合同后出現糾紛。

　　2.購房人在解除預約合同時，應當提供充分的證據證明自己具有正當理由，以避免被認為是無理由解除合同而遭受損失。

　　3.開發商在處理定金問題時，應當遵循法律法規和相關規定，合理處理定金，并且應當向購房人提供詳細的退款流程和時間表，以避免引起糾紛。

　　4.如果在處理定金問題時出現糾紛，可以通過法律途徑解決。購房人可以通過法院起訴開發商要求退還定金，開發商也可以通過法律途徑追究購房人的違約責任。

　　五、結語

　　上海房產糾紛律師提醒大家，商品房買賣預約合同是購房人和開發商之間的重要合同，涉及到的問題非常復雜。在處理定金問題時，應當遵循法律法規和相關規定，合理處理定金，并且應當注重合同的約定和證據的充分性，以避免引起糾紛。