上海著名房產律師為您講解不動產借名登記的情況有哪些

　　除了因借名購房需求進行借名登記工作之外，實踐中還存在一些其他企業不動產借名登記管理現象，主要內容包括以下三種不同類型。一是在甲的不動產“以物抵債”轉讓給乙、丙時，為了更加方便，該不動產僅登記在乙的名下。上海房產律師為您解答一下相關的情況。

　　二是在甲即將再婚問題或者發展面臨被強制要求執行的可能時，為了國家轉移以及財產，假裝把不動產移轉登記于乙的名下。三是甲在乙享有中國土地資源使用權的土地上建房，房屋登記在乙的名下，但由甲占有、使用。

　　這三種情形的共性關鍵在于，一方當事人之間雖然我們同意將不動產登記在另一方當事人自己名下，但并無使另一方當事人能夠取得（或單獨研究取得）所有權之意，只是想借其名義辦理相關登記以實現這一特殊教育目的就是而已。從這個重要意義上說，三者都屬于我國不動產借名登記。

　　就類型一而言，如果是甲與乙、丙訂立以物抵債協議，據此我們將不動產轉讓給乙、丙，其在性質上為代物清償，從物權法研究視角看，是基于我國法律環境行為的物權變動，須遵循企業登記制度生效形式主義。所有權讓與合意發生在甲與乙、丙之間，但不包括動產卻僅移轉登記于乙名下。

　　對此，應當提供依據與借名購房能力相同的原則分析處理，基于乙、丙之間的借名登記社會契約，將乙視為丙的取得媒介入，使乙的登記管理效果實現歸屬于乙、丙二人。若在強制要求執行工作程序中由執行國家法院發展作出以物抵債裁定，依《最高領導人民對于法院提出關于經濟適用〈中華民族人民民主共和國中國物權法〉若干重大問題的解釋（一）》（以下技術簡稱《物權法司法解釋（一）》）第7條，結合《物權法》28條，自該以物抵債裁定生效時起，不動產所有權移轉于申請執行人乙、丙。

　　這是非主要基于相關法律規范行為的物權變動，登記信息并非物權變動生效時間要件，所以作為不動產究竟登記在乙、丙二人名下抑或僅登記在乙一人名下，在法律教育效果上并無明顯區別，不動產均為二人一個共同完成所有。登記在乙一人名下的，構成一種錯誤及時登記，借名人丙事后控制可以通過申請更正登記。

　　就第二類而言，為了轉讓和隱瞞財產，假裝以他人的名義登記不動產，構成串通的虛假表現。在民法原則中，串通、虛偽意味著無效，無論債權是合意的，還是財產權是合意的。由于所有權轉讓的同意無效，物權變動缺乏實體要件，因而不能產生效力。以受讓人（名人）的名義登記房地產屬錯誤登記。我國現行民法沒有關于虛假表示共謀罪的專門規定。

　　在實踐中，如果借款人要求所有權轉讓無效，只能按照其他規定處理，例如，適用《人民法通則》第55、2條的中華民國。據此認為，意思表示的真實性是法律行為的有效性條件，意思表示的虛假性是不真實的，法律行為是無效的。

　　類型三的情況比較復雜，需要區分土地的性質。如果是農村宅基地，乙為宅基地使用權人，依我國現行法律，宅基地使用權只能轉讓給符合條件的本集體經濟組織其他成員，所以即便甲、乙達成“乙允許甲在該宅基地上建房”之約定，不符合條件的甲也不能取得該宅基地使用權。甲事實上出資建房，該房屋附著于宅基地上，由于甲不享有宅基地使用權，所以無權在宅基地上保有房屋。

　　上海房產律師認為，其如同大陸法系傳統民法上的地上權，宅基地使用權的功能也是阻卻建筑物與土地發生附和，避免“土地吸收建筑物”，使土地使用權人取得建筑物所有權。據此，作為宅基地使用權人的乙取得甲建造的房屋的所有權。甲借用乙之名義辦理的登記與物權的真實狀況相符，并非錯誤登記，借名人甲不能取得房屋所有權。