上海工程律師事務所來講講審理房地產案件中遇到有關權利沖突問題的解決

　　房地產作為國民經濟的支柱行業，其所涉及的權利關系也十分復雜。在審理房地產案件中，常常會遇到涉及權利沖突的情況，比如不動產登記簿記載與實際情況不符、房屋占用爭議、物業管理權歸屬等問題。本文上海工程律師事務所將圍繞這些問題展開探討，結合上海的法律實踐，為您提供解決這些問題的方法。

　　一、不動產登記簿記載與實際情況不符

　　在房地產交易中，不動產登記是權利保障的重要手段。不動產登記簿是記錄不動產權利及其限制情況的主要依據，具有強制性。但有時登記簿中所記載的情況與實際情況不符，會給權利的行使帶來一定的困難。在這種情況下，當事人可以通過起訴或申請變更登記簿等方式維護自己的權利。

　　根據《不動產登記暫行條例》第三十條規定，不動產登記機構應當及時核實登記申請人提供的不動產權利證明材料的真實性和合法性，進行登記。如果登記機構未能履行審查義務，致使登記簿記載與實際情況不符，那么不動產登記機構應當承擔相應的法律責任。

　　案例：2019年，上海某市民在購買房產后，發現該房產存在產權糾紛，即登記簿上記載的所有權人并非房產實際所有人。因此，該市民起訴要求對登記簿進行變更，確認其為該房產的合法所有人。法院經審理認為，登記機構未能按照規定核查申請人提供的不動產權證材料，導致登記簿記載與實際情況不符，應當承擔相應責任。法院最終判決，登記機構應當對該房產的登記簿進行變更，確認該市民為該房產的合法所有人。

　　二、房屋占用爭議

　　在房地產交易中，房屋占用爭議是比較常見的問題。例如，房屋承租人未按照租約約定交納租金或違反租賃約定占用房屋，導致房東申請強制執行等。在這種情況下，需要依據相關法律規定進行處理。

　　根據《中華人民共和國物權法》第四十條規定，不動產權利人享有占有、使用、收益和處分不動產的權利。如果第三人占用了不動產，不動產權利人可以要求其返還，或者請求國家機關強制執行。同時，《中華人民共和國合同法》也規定，租賃合同是雙方平等自愿訂立的，當事人應當按照約定履行義務。如果承租人未按照合同約定履行義務，房東可以要求其返還房屋。

　　案例：2017年，上海某市民將其房屋出租給一名承租人，但承租人未按時交納租金，且擅自轉租了房屋。因此，該市民向法院提起訴訟，請求強制承租人返還房屋并賠償損失。法院經審理認為，承租人未按照租賃合同約定履行義務，擅自占用他人房屋，且存在轉租行為，應當承擔相應的法律責任。最終，法院判決承租人返還房屋，并賠償該市民因此遭受的經濟損失。

　　三、物業管理權歸屬

　　在房地產交易中，物業管理權是另一個常見的問題。物業管理權是指物業服務企業或物業服務組織依法管理業主委托的房地產，包括公共設施設備、公共綠地、道路、通道、樓道、電梯等公共部分。在物業管理權歸屬不明確的情況下，容易引起業主之間的糾紛。

　　根據《物業管理條例》第十四條規定，物業服務企業應當依法簽訂書面管理合同，明確物業服務內容、費用、管理期限等內容。如果物業服務企業未能依法簽訂書面管理合同，或者業主委托管理的范圍不明確，導致物業管理權歸屬不清，容易引起糾紛。

　　案例：2020年，上海某小區業主委員會委托物業服務企業管理小區物業。但隨后，部分業主認為物業服務企業未能按照約定履行管理職責，導致小區環境臟亂差。因此，該小區部分業主提出要求換物業服務企業的要求。

　　法院經審理認為，物業服務企業未能按照約定履行管理職責，導致小區環境臟亂差，應當承擔相應的法律責任。但在涉及換物業服務企業的情況下，需要考慮業主委托的范圍和合同約定。如果業主委托的范圍明確，且物業服務企業未能履行合同約定，業主可以要求物業服務企業承擔相應的法律責任。如果業主委托的范圍不明確，需要根據具體情況進行裁量。

　　四、不動產登記問題

　　在房地產交易中，不動產登記是必不可少的環節，其作用是確認不動產權利歸屬和內容，并依法保護不動產權利人的合法權益。在不動產登記過程中，容易出現不動產權利歸屬不清、登記手續不齊全等問題，給房地產交易帶來諸多風險。

　　根據《中華人民共和國不動產登記條例》第十五條規定，不動產權利人應當及時辦理不動產登記手續，確保不動產登記的真實性、合法性和完整性。同時，根據《中華人民共和國物權法》第二十二條規定，不動產登記對不動產權利的取得和變更起到證明作用。如果不動產權利人未能及時辦理不動產登記手續，可能導致不動產權利歸屬不清、權利內容不明確等問題。

　　案例：2019年，上海某市民購買了一套房產，但由于登記手續不齊全，導致該房產的不動產權利歸屬不清。經過多方協商后，該市民最終通過司法程序解決了該問題。法院認為，不動產登記是確認不動產權利歸屬和內容的重要手續，不動產權利人應當及時辦理登記手續，確保不動產登記的真實性、合法性和完整性。同時，不動產登記對不動產權利的取得和變更起到證明作用。因此，不動產權利人應當認真履行不動產登記義務，確保不動產權利歸屬和內容的真實性、合法性和完整性。

　　五、結論

　　總而言之，在房地產交易中，權利沖突問題是普遍存在的。在處理權利沖突問題時，需要仔細分析案件事實、法律規定和合同約定，并依據相關法律規定和司法解釋進行裁量。在遇到權利沖突問題時，業主可以通過協商、調解和訴訟等方式解決問題。為了避免產生權利沖突問題，業主在進行房地產交易時應當仔細核對各項權利和手續，并保留相關證據。

　　對于物業服務企業而言，應當認真履行管理職責，確保小區環境的整潔和安全。如果物業服務企業未能履行合同約定，應當承擔相應的法律責任。同時，業主委托物業服務企業時應當明確委托范圍和要求，并保留相關證據，以便在需要時維護自身權益。

　　上海工程律師事務所提醒大家，對于不動產登記問題，不動產權利人應當認真履行登記義務，確保不動產登記的真實性、合法性和完整性。不動產登記對不動產權利的取得和變更起到證明作用，如果不動產登記手續不齊全或未及時辦理，可能導致不動產權利歸屬不清、權利內容不明確等問題。因此，不動產權利人應當及時辦理登記手續，確保不動產權利歸屬和內容的真實性、合法性和完整性。