上海合同糾紛律師討論租賃條約解除合同糾紛問題及解決辦法

　　新冠肺炎疫情時期，各省市采用封閉大眾文娛場合、交通管束的步伐，甚至在都會、村鎮(zhèn)采用防控步伐，以避免疫情的進一步散布。這些防控步伐弗成防止地會影響到部份屋宇租賃條約的失常執(zhí)行。以下是上海合同糾紛律師對商貿(mào)城、貿(mào)易廣場租賃合同解除糾紛問題及解決辦法的介紹。

　　一、商貿(mào)城、貿(mào)易廣場租賃合同解除糾紛的典型事實

　　1、承租人平日與出租人簽定長時間的租賃合同(如10年甚至更長)

　　2、承租人平日投入巨額的裝璜裝修及擴建資金且該等裝璜裝修及擴建平日已征得出租人同意

　　3、在失掉出租人批準(zhǔn)后(有的承租人還是以領(lǐng)取給出租人轉(zhuǎn)租利潤)，承租人平日將自用部份之外的租賃屋宇宰割轉(zhuǎn)租給為數(shù)不菲的次承租人，與之簽定轉(zhuǎn)租合同，收取不菲的款項(如租金、押金)，次承租人亦耗資裝飾裝修

　　4、承租人存在拖欠房錢的情況(有的大概基于合法來由，有的則大概缺失合法來由)且每每達到租賃條約商定的出租人有權(quán)解除租賃條約的程度。如前述美食城的租賃合同約定承租人逾期15日內(nèi)未繳納租金，出租人即有權(quán)解除租賃合同，收回租賃房屋

　　5、鑒于商定的解除前提造詣，法院或仲裁機構(gòu)通常會支撐出租人提出的解除租賃條約的訴訟要求或仲裁請求，裁判承租人返還租賃房屋

　　6、解除租賃條約的訊斷或裁決見效后，出租人一方面會請求逼迫施行，另外一方面每每迫不迭待，后行動手，以非法的方式驅(qū)離承租人(暴力性事件時有耳聞)，對于次承租人，或一并驅(qū)離，或要求次承租人與自己簽訂新的租約

　　7、按照2009年9月1日起執(zhí)行的最高國民法院《對于審理城鎮(zhèn)屋宇租賃條約膠葛案件詳細(xì)使用法令多少題目的說明》(“《屋宇租賃法律說明》”)第11條的劃定，承租人拖欠租金違約導(dǎo)致租賃合同解除的，出租人可不補償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，如此，承租人投入的巨額裝飾裝修資金將絕大部分或部分打水漂(視已使用租賃房屋的時間長短)。

　　二、此類膠葛凸顯四大問題

　　第一，相干法令規(guī)定存在缺失

　　按照現(xiàn)行《合同法》及最高國民法院《屋宇租賃法律說明》的劃定，承租人拖欠房錢，吻合租賃條約商定的解除前提的，出租人即可訴求解除租賃條約，法院或許仲裁機構(gòu)通常予以支持。上述法律規(guī)定較為粗陋，未能充分考量商貿(mào)城、商業(yè)廣場等租賃合同與單個商戶租賃合同的明顯差異性。

　　另外一方面，《屋宇租賃法律說明》第11條一刀切地劃定借使倘使承租人守約致使租賃條約解除，則經(jīng)出租人批準(zhǔn)的已構(gòu)成附合的裝璜裝修物之殘剩租賃期內(nèi)裝璜裝修殘值喪失，無權(quán)請求出租人補償，豈論金額多寡。此劃定未考量分歧的租賃形狀、未考量承租人守約的詳細(xì)情況，未考量守約的前因(比方，承租人拖欠租金，在沒有約定相應(yīng)違約責(zé)任的情形下，給出租人造成的損失通常是利息損失)與剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失是否相當(dāng)，未考量商貿(mào)城、商業(yè)廣場之裝飾裝修通常需要投入巨額資金，司法實踐中機械依據(jù)上述規(guī)定作出的裁決結(jié)果，承租人往往難以理解和接受，此外，也不利于物盡其用，可能造成巨大的資源浪費。

　　第二，法律實踐中，在租賃條約解除問題上，機器理解適用法律規(guī)定

　　如前所述，只需承租人拖欠房錢吻合租賃條約商定的解除前提，法院或許仲裁機構(gòu)鮮少不支持出租人的解除租賃條約的要求;只需承租人守約導(dǎo)致租賃合同解除，鮮少支持承租人的要求出租人補償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的請求。

　　第三，鮮少關(guān)照次承租人作為第三人列入訴訟

　　按照《屋宇租賃法律說明》第16條第2款的劃定，因租賃條約發(fā)生的膠葛案件，國民法院能夠關(guān)照次承租人作為第三人列入訴訟。但法律實踐中，大概因為商貿(mào)城、貿(mào)易廣場之次承租人眾多等緣故原由，人民法院鮮少通知次承租人作為第三人參加訴訟，而次承租人不參加訴訟，對租賃合同解除糾紛毫不知情，無法及時表達自己的訴求和立場，明顯不利于糾紛的全面解決。

　　另外，囿于仲裁需求有仲裁和談，故次承租人平日無法加入出租人與承租人的仲裁案件。

　　第四、草草解除租賃條約社會結(jié)果差

　　從天下各地很多的商貿(mào)城、貿(mào)易廣場租賃合同解除糾紛來看，大多數(shù)案件的審理者，缺失團體觀點，缺失促成社會調(diào)和穩(wěn)固的認(rèn)識，缺失盡量完成抵觸各方最大利益的意識，草草裁決解除租賃合同，社會效果不佳甚至極差，往往案結(jié)事不了，一波未平一波又起，后遺癥眾多，無法有效、及時定紛止?fàn)帯?

　　應(yīng)該看到，商貿(mào)城、貿(mào)易廣場等租賃瓜葛，觸及一份租賃條約，數(shù)十、上百份的轉(zhuǎn)租條約，觸及出租人、承租人以及數(shù)目浩繁的次承租人，觸及數(shù)目浩繁的裝璜裝修企業(yè)，甚至觸及泛博消費者(消費者購置預(yù)付卡等)，關(guān)涉面廣，情形紛紜龐雜，好處盤根錯節(jié)，迥異于單個商戶租賃條約，不遜色于融資租賃條約。租賃合同與轉(zhuǎn)租合同，依照現(xiàn)行法律規(guī)定，密切相關(guān)，相互影響，租賃合同之解除，關(guān)涉承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同的解除，可謂牽一發(fā)而動全身，動輒影響社會和諧穩(wěn)定，誠有必要區(qū)別對待，誠有必要慎之又慎。

　　三、探求問題解決之道

　　(一)美滿相關(guān)法律規(guī)定

　　1、就商貿(mào)城、貿(mào)易廣場等租賃條約解除，增設(shè)出租人房錢催告步伐以及出租人關(guān)照次承租人步伐，以盡可能維護租賃合同及轉(zhuǎn)租合同的穩(wěn)定性、整體性。

　　一方面，宜借鏡2014年3月1日起執(zhí)行的最高國民法院《對于審理融資租賃條約膠葛案件合用法令題目的說明》第12條的劃定，增設(shè)出租人房錢催告步伐，即承租人拖欠房錢，吻合商定的解除前提，仍需賦予違約的承租人一個補救、糾正的機會。出租人催告后，承租人在合理期限內(nèi)履行義務(wù)，則租賃合同繼續(xù)履行，如承租人未履行義務(wù)，出租人依然保有解除租賃合同的權(quán)利。

　　另外一方面，立基《屋宇租賃法律說明》第17條劃定，增設(shè)出租人關(guān)照次承租人步伐，使次承租人有機遇知悉承租人守約情形，使次承租人有機遇透過代承租人領(lǐng)取欠付的租金和違約金以消弭租賃合同乃至轉(zhuǎn)租合同被解除的風(fēng)險，從而不致被蒙在鼓里，合法權(quán)益受損。

　　2、訂正美滿《屋宇租賃法律解釋》第11條規(guī)定確立違約救濟比例原則

　　針對第11條存在的一刀切的弊病，一方面宜確立守約布施比例準(zhǔn)繩，旋轉(zhuǎn)承租人無論何種情況守約致使租賃條約解除均無分文賠償?shù)牟槐M偏頗的場合排場;另外一方面，就已形成附合的裝飾裝修物，宜確立物盡其用的原則，盡量由出租人繼續(xù)利用，出租人給予承租人適當(dāng)補償，以盡量維護出租人、承租人等各方的利益。

　　3、明確租賃押金(保證金)的感化

　　理想生存中，承租人平日需求領(lǐng)取數(shù)額不菲的押金(保證金)給出租人，租賃條約中通常會商定押金(保證金)若何應(yīng)用。很多案例中，一方面，承租人因拖欠房錢而守約，租賃條約瀕臨解除的境地;另一方面，押金(保證金)分文未動，出租人未將押金(保證金)用以抵扣到期租金。

　　鑒于押金(保證金)的性子首要在于保證債務(wù)的完成，是故，倡議立法上劃定或許法律實踐中同意在承租人涌現(xiàn)拖欠房錢的守約情況時，出租人應(yīng)后行以押金(保證金)抵充拖欠房錢【只需如此行事未與租賃合同約定的押金(保證金)的用途存在重大背離】，足以抵充的，承租人不構(gòu)成違約，解除條件未成就，租賃合同繼續(xù)履行;不足以抵充的，再按前述完善后的相關(guān)法律規(guī)定處理。

　　4、確立商貿(mào)城、貿(mào)易廣場等租賃瓜葛中，經(jīng)出租人批準(zhǔn)的少量轉(zhuǎn)租條約盡量免受租賃合同解除沖擊的合理機制

　　應(yīng)該為商貿(mào)城、貿(mào)易廣場等租賃瓜葛中的次承租人設(shè)想更加全面的維護機制，除了今朝的能夠代承租人領(lǐng)取欠付的租金和違約金以抗辯出租人條約解除權(quán)，除了后面說起的增設(shè)出租人關(guān)照次承租人步伐以充沛保證次承租人知情權(quán)，尚有需要美滿次承租人列入訴訟注解態(tài)度的機制，尚有必要將租賃條約與轉(zhuǎn)租條約適當(dāng)切割，使兩者既密切相關(guān)，又有所獨立，“若即若離”，從而盡量減輕租賃合同解除對經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的沖擊和影響，以最大限度地避免出現(xiàn)“城門失火，殃及池魚”、“一損俱損”的不利于次承租人的被動局面。

　　(二)裁判應(yīng)充沛恭敬但毫不拘泥于、絕不囿于租賃合同約定的解除條件

　　一方面，本諸意義自治準(zhǔn)繩，法令應(yīng)最大限度地恭敬當(dāng)事人的意義，盡量地恭敬當(dāng)事人對于解除權(quán)發(fā)生前提的商定。另外一方面，當(dāng)事人商定的解除權(quán)發(fā)生的前提并非在任何情況下都是無效的，“精確的思緒及做法是，咱們應(yīng)該掃視：約定的解除權(quán)產(chǎn)生的條件是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是否損害社會公共利益，是否違背社會公德”，“是否導(dǎo)致極不公正的后果”、“是否在當(dāng)事人之間造成利益關(guān)系的嚴(yán)重失衡”，“若是，則約定無效，當(dāng)事人不得據(jù)此主張解除合同。”

　　是故，在立法構(gòu)造或許最高國民法院訂正美滿相干法令或法律說明以前，針對商貿(mào)城、貿(mào)易廣場經(jīng)營者拖欠房錢而誘發(fā)的租賃合同解除糾紛案件，法院或仲裁機構(gòu)不宜機械理解適用法律，不宜假尊重當(dāng)事人意思自治之名，遽然作出解除租賃合同的判決或裁決;另一方面，宜充分考量社會效果，宜多運用調(diào)解方式，盡量實現(xiàn)各方最大利益。

　　(三)踴躍索求立異商貿(mào)城、商業(yè)廣場等租賃合同解除糾紛的化解路徑

　　商貿(mào)城、貿(mào)易廣場等租賃條約，裁決解除易，膠葛化解難，后遺癥很多，故有需要依據(jù)具體個案情形創(chuàng)新化解路徑，全力消弭紛爭。

　　以上就是由上海合同法律師關(guān)于租賃合同解除糾紛問題及解決辦法的解答。如果您還有其他問題的，歡迎咨詢上海合同糾紛律師。